Software para alojamento local em Portugal: como escolher o PMS certo em 2026
Um software de alojamento local (PMS, Property Management System) é o programa onde geres o dia a dia: calendário das unidades, reservas do Booking.com, do Airbnb e do teu site, preços, dados dos hóspedes, taxa turística e pagamentos. Em Portugal há obrigações que pesam na escolha: o número de registo de AL em toda a publicidade, o boletim SIBA para cada hóspede estrangeiro, a taxa municipal turística diferente em cada concelho e a fatura emitida em software certificado pela AT. Neste guia vês o que exigir a um PMS, uma checklist para comparar fornecedores e, com franqueza, o que o Vezpa faz e o que não faz.
- Channel manager ligado aos portais pela interface (não só iCal) para não vender a mesma noite duas vezes.
- Motor de reservas no teu site para vender sem comissão de portal.
- SIBA: hóspedes estrangeiros comunicados em 3 dias úteis após a entrada e após a saída.
- Taxa turística configurável por concelho, com limite de noites e isenções.
- Faturas emitidas em programa certificado pela AT: se o PMS não for certificado, precisas dos dois.
O que um software de alojamento local tem de fazer
| Função | Para quê | O que perguntar ao fornecedor |
|---|---|---|
| Calendário (planning) | Ver num ecrã que unidades estão livres, quem chega e quem sai. | Cada quarto, apartamento ou moradia tem a sua linha? Posso mudar uma reserva de unidade? |
| Channel manager | Uma reserva do Booking.com fecha a data no Airbnb e no teu site. | Que portais estão ligados por interface e quais só por iCal? Envia preços e estadia mínima? |
| Motor de reservas | O hóspede reserva e paga no teu site, sem comissão do portal. | Que meios de pagamento? Há sinal ou cartão de garantia? O fornecedor cobra percentagem por reserva? |
| Check-in online e SIBA | O hóspede preenche os dados antes de chegar; o boletim sai desses dados. | O programa envia o boletim ao SIBA ou só o prepara? |
| Taxa municipal turística | O valor calcula-se em cada reserva, com o limite de noites e as isenções do concelho. | Posso definir o valor, a idade isenta e o máximo de noites? Há resumo mensal? |
| Faturação | A fatura ao hóspede, com o IVA certo em cada linha. | O programa é certificado pela AT? Se não, integra-se com o meu programa de faturação? |
| Mensagens aos hóspedes | Instruções de chegada, código do cofre de chaves, pedido de avaliação. | Saem automaticamente e no idioma do hóspede? Leio as mensagens dos portais no mesmo sítio? |
Channel manager e motor de reservas
O primeiro motivo para trocar o Excel por um software é o overbooking. A sincronização por iCal só troca as datas ocupadas e os portais leem o calendário de tempos a tempos: nesse intervalo a mesma noite pode ser vendida no Booking.com e no Airbnb. O iCal também não envia preços nem estadia mínima, por isso cada alteração de preço tem de ser feita portal a portal. Um channel manager liga-se pela interface do portal: envia disponibilidade, preços e restrições e recebe as reservas, alterações e cancelamentos. Vê o nosso guia de channel manager para alojamento local.
O motor de reservas é o que transforma o teu site em canal de venda: mostra as datas livres e os preços do mesmo calendário, cobra o pagamento ou um sinal e fecha logo a data nos portais. Ao comparar, pergunta se o fornecedor cobra percentagem sobre cada reserva direta ou só a mensalidade. Mais ideias em reservas diretas.
As obrigações de Portugal que o software deve cobrir
Registo de alojamento local (RNAL)
O registo faz-se por comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, alterado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 (em vigor desde 1 de novembro de 2024). O número de registo tem de aparecer em toda a publicidade, incluindo os anúncios no Airbnb, no Booking.com e no teu site. Segundo o guia técnico do Turismo de Portugal (janeiro 2025), a falta do número na publicidade é infração leve (150 € a 500 € para pessoa singular, 250 € a 12 000 € para pessoa coletiva), e explorar ou publicitar AL sem registo é infração grave (650 € a 1 500 € e 1 700 € a 24 000 €). O passo a passo está no guia Alojamento Local e Airbnb em 2026.
SIBA: boletim de alojamento
Quem aloja estrangeiros a troco de pagamento comunica a entrada e a saída de cada um no SIBA (siba.ssi.gov.pt), no prazo de 3 dias úteis após a entrada e de novo após a saída (Lei 23/2007, artigos 15.º e 16.º). «Estrangeiro» é qualquer pessoa sem nacionalidade portuguesa, incluindo cidadãos da UE. Desde a extinção do SEF, a 29 de outubro de 2023, o SIBA está na UCFE, no Sistema de Segurança Interna; o apoio é só por email ([email protected]). O portal aceita inserção direta, upload de ficheiro XML ou Web Services. Detalhes no guia SIBA: boletim de alojamento passo a passo.
Taxa municipal turística
Cada câmara decide se cobra, quanto, a quem e por quantas noites. Exemplos em 2026: Lisboa 4 € por pessoa e noite, no máximo 7 noites, menores de 13 anos isentos; Porto 3 €, até 7 noites seguidas, isentos até aos 12 anos; Cascais 4 €; Sintra e Funchal 2 €; no Algarve 1 a 2 € consoante a época. Um software tem de permitir definir o valor do teu concelho, o limite de noites e a idade isenta. Tabela completa no guia da taxa municipal turística 2026.
IVA e faturação certificada
No continente o alojamento paga 6% (Lista I, verba 2.17 do CIVA, que inclui o pequeno-almoço quando não é faturado à parte); as refeições faturadas à parte pagam 13% e os outros extras 23%. Os Açores e a Madeira têm taxas regionais mais baixas. Quem faturou até 15 000 € no ano anterior pode ficar isento pelo artigo 53.º. A fatura tem de ser emitida num programa de faturação certificado pela AT, que também trata da comunicação das faturas à AT. Se o teu PMS não é certificado, a fatura emite-se no programa certificado e o PMS serve para preparar os dados. Tudo sobre taxas, isenção e comissões das plataformas no guia IVA no alojamento local 2026.
Checklist: 10 perguntas antes de escolher
- Quanto pago por mês para o meu número de quartos, apartamentos e moradias, com tudo o que preciso?
- O fornecedor cobra comissão sobre as reservas dos portais ou do meu site?
- Que portais estão ligados por interface (Booking.com, Airbnb, Expedia, Vrbo…) e quais só por iCal?
- Leio e respondo às mensagens dos hóspedes dos portais no mesmo sítio?
- O motor de reservas aceita pagamento online ou cartão de garantia?
- O boletim SIBA é enviado pelo programa ou só preparado?
- Defino a taxa turística do meu concelho, com limite de noites e isenções?
- O programa é certificado pela AT ou integra-se com o meu programa de faturação?
- Funciona no telemóvel, e não só no computador?
- Se cancelar, exporto hóspedes e reservas sem custos?
O que o Vezpa faz e o que não faz
| Área | No Vezpa |
|---|---|
| Calendário e reservas | Calendário de quartos, apartamentos e moradias; reservas dos portais, do motor de reservas e inseridas à mão no mesmo sítio. App para Android, iOS, Windows e macOS. |
| Channel manager | Booking.com, Expedia e Agoda ligas a partir da app, o Airbnb com o login do Airbnb, o Vrbo é ativado pelo suporte; mais de 60 canais no total. As mensagens dos hóspedes do Booking.com, Airbnb, Expedia e Vrbo lês e respondes na app. |
| Motor de reservas | No teu site, com pagamento pela Stripe (cartão e os métodos que ativares na tua conta Stripe) ou cartão de garantia. Mostra o teu número de registo de AL. |
| RNAL | O número fica guardado nos dados da propriedade e aparece no motor de reservas. Não é enviado aos portais: no Booking.com e no Airbnb inseres tu o número no extranet. |
| SIBA | Check-in online e boletim de alojamento preparado no formato do SIBA para cada hóspede estrangeiro. O envio automático está em desenvolvimento: até lá comunicas o boletim no portal siba.ssi.gov.pt. |
| Taxa turística | Defines o valor do teu concelho, as idades isentas e o máximo de noites; a taxa calcula-se em cada reserva e tens um resumo mensal na app. |
| Faturação | Documentos com numeração, IVA e taxa turística enviados por email. O Vezpa não é software certificado pela AT: a fatura válida emite-se no teu programa certificado. |
| Hóspedes | Mensagens prontas e emails automáticos no idioma do hóspede; o código do cofre de chaves sai só depois de aprovares o check-in online. |
| Preço | Smart 39 €/mês (8 quartos, 3 apartamentos), Smart+ 59 € (15 e 5), Pro 89 € (25 e 8). Sem comissões sobre as reservas dos portais; 0,5% sobre os pagamentos online cobrados através do Vezpa, além das comissões da Stripe. Preços. |
Perguntas frequentes
O software de alojamento local pode emitir as faturas?
Em Portugal a fatura tem de ser emitida num programa de faturação certificado pela Autoridade Tributária. Se o PMS não for certificado, a fatura é emitida no programa certificado e o PMS serve para preparar os dados. O Vezpa não é um programa certificado pela AT: os documentos que envia por email não substituem a fatura emitida no software certificado.
O Vezpa envia os boletins ao SIBA?
Ainda não. O Vezpa recolhe os dados no check-in online e prepara o boletim de alojamento de cada hóspede estrangeiro no formato do SIBA, mas o envio automático está em desenvolvimento. Até lá, o boletim comunica-se no portal siba.ssi.gov.pt, no prazo de três dias úteis após a entrada e após a saída.
O Vezpa coloca o número de registo de AL nos anúncios?
O Vezpa guarda o número de registo (RNAL) nos dados da propriedade e mostra-o no teu motor de reservas. Não o envia para o Booking.com, o Airbnb ou outros portais: aí tens de o inserir tu, no extranet de cada plataforma.
Quanto custa o Vezpa para alojamento local?
O plano Smart custa 39 € por mês (8 quartos e 3 apartamentos), o Smart+ 59 € (15 quartos e 5 apartamentos) e o Pro 89 € (25 quartos e 8 apartamentos). O Vezpa não cobra comissões sobre as reservas dos portais; sobre os pagamentos online cobrados através do Vezpa retém 0,5%, além das comissões da Stripe.
Que diferença há entre channel manager e sincronização iCal?
O iCal só troca as datas ocupadas e os portais leem o calendário de tempos a tempos: entre duas leituras a mesma data pode ser vendida duas vezes. Um channel manager liga-se ao portal pela sua interface e envia disponibilidade, preços e estadia mínima, e as reservas entram no calendário automaticamente.
Conclusão
O melhor software de alojamento local é o que te tira trabalho repetido: um só calendário para todos os canais, reservas diretas sem comissão, a taxa turística calculada sozinha e os dados dos hóspedes prontos para o SIBA. Pergunta sempre o que o programa envia e o que só prepara (SIBA, faturas, número de registo nos portais), porque é aí que fica o trabalho manual. O teste mais fiável é o período gratuito: liga o Booking.com, insere algumas reservas reais e vê quanto trabalho sobra.
Fontes: Decreto-Lei n.º 128/2014 na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024 e guia técnico do Turismo de Portugal (janeiro 2025); Lei 23/2007 e portal SIBA; Código do IVA; regulamentos municipais da taxa turística (ver os guias ligados). Informação verificada a 3 de novembro de 2026; as regras podem mudar.