IVA no alojamento local em 2026: taxas, isenção e comissões das plataformas

Paolo Vezzola

Fundador · Vezpa PMS · Perfil →

Resposta curta: o alojamento local paga IVA a 6% sobre a estadia no continente, 13% nas refeições faturadas à parte e 23% nos restantes extras. Quem faturou até 15.000 € no ano anterior pode ficar isento pelo artigo 53.º do CIVA. Este guia explica que taxa se aplica a cada linha da fatura, como funciona a isenção desde a reforma de 2025, o que fazer com o IVA das comissões da Booking e do Airbnb, a diferença entre alojamento local e arrendamento de quarto, e mostra um exemplo de fatura com as contas feitas.

1. Que taxa de IVA se aplica a cada serviço

A taxa reduzida de 6% vale para o alojamento: a verba 2.17 da Lista I do Código do IVA abrange o «alojamento em estabelecimentos do tipo hoteleiro» e aplica-se exclusivamente ao preço do alojamento, «incluindo o pequeno-almoço, se não for objecto de facturação separada». Tudo o resto que cobra ao hóspede segue a sua própria taxa.

Meia pensão e pensão completa

Quando vende um preço único com refeições, a verba 2.17 fixa a parte que pode ir a 6%: o alojamento equivale a três quartos do preço da meia pensão e a metade do preço da pensão completa. O restante é alimentação, a 13%. Exemplo: uma diária de meia pensão de 120 € tem 90 € de alojamento a 6% e 30 € de refeições a 13%.

Açores e Madeira

As Regiões Autónomas fixam taxas de IVA mais baixas do que as do continente (artigo 18.º, n.º 3 do CIVA), que se aplicam às operações localizadas nas ilhas. A lógica das verbas é a mesma: o alojamento vai à taxa reduzida regional, as refeições à intermédia e os extras à normal. Confirme as taxas regionais em vigor no Portal das Finanças ou com o seu contabilista antes de configurar o programa de faturação.

2. Isenção de IVA até 15.000 € (artigo 53.º)

O regime especial de isenção foi reescrito pelo Decreto-Lei n.º 35/2025, de 24 de março, que transpôs o novo regime europeu das pequenas empresas. Em 2026 funciona assim:

• Quem pode usar: anfitriões com sede ou domicílio em Portugal cujo volume de negócios em território nacional, no ano civil anterior, não ultrapassou 15.000 €.
• Se ultrapassar o limiar em até 25% durante o ano (até 18.750 €): termina o ano isento e passa ao regime normal a 1 de janeiro do ano seguinte.
• Se o ultrapassar em mais de 25%: o IVA é devido a partir desse momento, e tem 15 dias úteis para entregar a declaração de alterações (artigo 58.º).
• Sem direito à dedução: não cobra IVA ao hóspede, mas também não recupera o IVA das compras nem o das comissões das plataformas.
• Anfitriões estabelecidos noutro Estado-Membro também podem beneficiar da isenção portuguesa se o volume de negócios anual na União Europeia não exceder 100.000 €, se comunicaram previamente a opção no seu país e se têm um número de identificação com o sufixo «EX».

Compensa ficar isento? Depende sobretudo de duas coisas: quanto IVA suporta nas despesas (obras, mobiliário, limpeza, comissões das plataformas) e se os seus hóspedes são empresas que precisam de deduzir o IVA. Com poucas despesas e hóspedes particulares, a isenção costuma simplificar a vida; com muitas comissões de plataformas e investimento no imóvel, o regime normal permite recuperar esse IVA. Faça as contas com o seu contabilista.

3. IVA das comissões da Booking, do Airbnb e de outras plataformas

A comissão é um serviço prestado a si, enquanto empresário, por uma plataforma que não tem sede nem estabelecimento estável em Portugal. Por isso:

• o serviço é tributado em Portugal, onde está o seu domicílio (artigo 6.º, n.º 6, alínea a) do CIVA);
• quem liquida o IVA é o anfitrião, por autoliquidação (artigo 2.º, n.º 1, alínea e) e n.º 5), à taxa normal de 23%;
• no regime normal, liquida e deduz o mesmo valor na declaração periódica: o efeito é nulo, mas a operação tem de estar declarada;
• no regime de isenção do artigo 53.º, não há direito à dedução: o IVA autoliquidado é um custo efetivo. Sobre uma comissão de 150 €, são 34,50 € de IVA a pagar ao Estado. Peça ao seu contabilista que confirme como declarar estas aquisições no seu caso.

Note a diferença: a comissão é IVA que paga; a estadia é IVA que cobra ao hóspede. A plataforma não fatura a estadia em seu nome: a fatura do alojamento é sempre emitida por si.

4. Exemplo de fatura de alojamento local

Estadia de 3 noites em Lisboa para dois hóspedes, com pequeno-almoço faturado à parte e estacionamento, no regime normal de IVA:

Total a pagar pelo hóspede: 363,18 €. Se o pequeno-almoço estivesse incluído na diária, sem linha própria, os 42,00 € iriam a 6%. A taxa municipal turística, onde exista, é tratada à parte: veja o guia da taxa municipal turística 2026.

A fatura tem de mostrar as taxas aplicáveis e o montante do imposto (artigo 36.º, n.º 5, alínea d) do CIVA). No regime de isenção, em vez do IVA, indique o motivo da não aplicação do imposto (alínea e)), por exemplo «IVA – regime de isenção, artigo 53.º do CIVA». Emita-a num programa de faturação certificado pela AT.

5. Arrendamento de quarto ou alojamento local?

A mesma divisão pode ter regimes de IVA opostos:

• Arrendamento de quarto (contrato de arrendamento, o inquilino usa o quarto como habitação): é locação de imóveis, isenta de IVA pelo artigo 9.º, n.º 29 do CIVA, sem direito à dedução.
• Quarto em alojamento local (estadias turísticas, com registo de alojamento local): a isenção não abrange «as prestações de serviços de alojamento, efectuadas no âmbito da actividade hoteleira ou de outras com funções análogas» (alínea a) do mesmo número), por isso fatura a 6%, salvo se estiver no regime de isenção do artigo 53.º.

O que conta é a natureza do serviço, não o nome que lhe dá: um quarto anunciado na Booking para estadias curtas é alojamento, mesmo que o descreva como «arrendamento».

Perguntas frequentes

Qual é a taxa de IVA do alojamento local em 2026?

No continente, 6%: o alojamento está na verba 2.17 da Lista I do Código do IVA, que inclui o pequeno-almoço quando não é faturado à parte. As refeições e o pequeno-almoço faturado à parte pagam 13% e os restantes extras 23%. Nos Açores e na Madeira aplicam-se as taxas regionais, mais baixas.

O pequeno-almoço paga 6% ou 13%?

Se está incluído no preço da estadia e não é faturado à parte, segue o alojamento a 6%. Se aparece como linha própria na fatura, é uma prestação de serviços de alimentação a 13%. Em meia pensão, o alojamento corresponde a três quartos do preço; em pensão completa, a metade; o resto vai a 13%.

Até que valor posso ficar isento de IVA no alojamento local?

Pelo artigo 53.º do CIVA, até 15.000 € de volume de negócios em Portugal no ano civil anterior. Se ultrapassar esse valor durante o ano em até 25%, passa ao regime normal a 1 de janeiro do ano seguinte; se o ultrapassar em mais de 25%, o IVA é devido logo a partir desse momento e tem 15 dias úteis para entregar a declaração de alterações.

O IVA das comissões da Booking e do Airbnb é dedutível?

As plataformas não têm sede em Portugal, por isso é o anfitrião que autoliquida o IVA da comissão a 23% (artigo 2.º, n.º 1, alínea e) do CIVA). No regime normal liquida e deduz o mesmo valor, sem custo. No regime de isenção do artigo 53.º não há direito à dedução: esse IVA é um custo efetivo.

Arrendar um quarto paga IVA?

O arrendamento de um quarto como habitação (locação de imóveis) está isento de IVA pelo artigo 9.º, n.º 29 do CIVA. A isenção não abrange o alojamento prestado no âmbito da atividade hoteleira ou de funções análogas: um quarto explorado como alojamento local fatura a 6%.

O que tem de constar numa fatura de alojamento local sem IVA?

Uma fatura sem IVA tem de indicar o motivo da não aplicação do imposto (artigo 36.º, n.º 5, alínea e) do CIVA), por exemplo «IVA – regime de isenção, artigo 53.º do CIVA». Com IVA, tem de mostrar a taxa aplicável e o montante do imposto de cada linha.