Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής: πώς βγάζω ΑΜΑ και τι ισχύει το 2026

Paolo Vezzola

Ιδρυτής · Vezpa PMS · Προφίλ →

Αν νοικιάζεις διαμέρισμα, σπίτι ή δωμάτιο για λίγες μέρες μέσω Airbnb, Booking.com ή απευθείας, χρειάζεσαι ΑΜΑ: τον αριθμό εγγραφής του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Ο ΑΜΑ μπαίνει σε κάθε αγγελία, και κάθε μίσθωση δηλώνεται στην ΑΑΔΕ έως τις 20 του επόμενου μήνα. Εδώ θα βρεις πώς βγάζεις ΑΜΑ βήμα βήμα, τι χρειάζεσαι πριν ξεκινήσεις, τι ισχύει το 2025-2026 (όρια, προδιαγραφές, περιοχές με πάγωμα νέων ΑΜΑ) και ποια πρόστιμα προβλέπει ο νόμος.

Τι είναι ο ΑΜΑ και ποιος υποχρεούται

Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) είναι ο αριθμός που παίρνει κάθε ακίνητο όταν εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Η υποχρέωση προβλέπεται στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 και η διαδικασία στην απόφαση ΠΟΛ.1187/2017 της ΑΑΔΕ, όπως ισχύει. Η εγγραφή γίνεται για κάθε ακίνητο χωριστά: δύο διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία έχουν δύο ΑΜΑ.

Βραχυχρόνια μίσθωση, κατά τον νόμο, είναι η μίσθωση επιπλωμένου ακινήτου για λιγότερο από 60 ημέρες, χωρίς άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διάθεση κλινοσκεπασμάτων. Το όριο μετρά για κάθε μίσθωση χωριστά, όχι για το σύνολο του έτους, και δεν εξαρτάται από το αν η κράτηση έγινε μέσω πλατφόρμας. Στο Μητρώο μπαίνουν και τα δωμάτια μέσα σε διαμερίσματα ή κατοικίες, όχι μόνο ολόκληρα σπίτια.

• Χρειάζεσαι ΑΜΑ αν είσαι ο διαχειριστής του ακινήτου: ο ιδιοκτήτης ή ο μισθωτής που έχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής.
• Δεν χρειάζεσαι ΑΜΑ αν το κατάλυμα έχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή γνωστοποίηση λειτουργίας του Ν. 4442/2016: τότε στην αγγελία αναρτάς αυτόν τον αριθμό.
• Αν προσφέρεις υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, δεν είσαι πια βραχυχρόνια μίσθωση αλλά τουριστικό κατάλυμα, και χρειάζεται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
• Μισθώσεις 60 ημερών και άνω δηλώνονται με τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, όχι στο Μητρώο.

Πώς βγάζω ΑΜΑ: βήμα βήμα στην ΑΑΔΕ

Η εγγραφή γίνεται online, στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ για το Μητρώο, με τους κωδικούς σου στο Taxisnet. Πριν ξεκινήσεις, έχε έτοιμα τα παρακάτω.

Τι χρειάζεσαι πριν ξεκινήσεις

Τα βήματα

1. Μπες στην εφαρμογή «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της ΑΑΔΕ (μέσω myAADE) και συνδέσου με τους κωδικούς Taxisnet.
2. Δήλωσε το ακίνητο: ο ιδιοκτήτης με το ΑΤΑΚ, όποιος υπεκμισθώνει με τη μίσθωση που του δίνει το δικαίωμα υπεκμίσθωσης.
3. Συμπλήρωσε τα στοιχεία του ακινήτου που ζητά η φόρμα και υπόβαλε την εγγραφή.
4. Πάρε τον ΑΜΑ και βάλε τον στην αγγελία σε Airbnb, Booking.com και σε κάθε άλλη πλατφόρμα ή διαφήμιση του ακινήτου.
5. Οριστικοποίησε το Μητρώο έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους στο οποίο υποβάλλεις τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος. Τότε συμπληρώνεις και στοιχεία όπως άλλους δικαιούχους του εισοδήματος και τα ποσοστά τους.

Πού πρέπει να φαίνεται ο ΑΜΑ

Ο νόμος ζητά ο αριθμός να συνοδεύει κάθε ανάρτηση του ακινήτου σε εμφανές σημείο: στις αγγελίες στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking.com, Vrbo κ.ά.) και σε κάθε άλλη διαφήμιση, όπως η δική σου ιστοσελίδα ή τα social media. Οι πλατφόρμες συνεργάζονται με την ΑΑΔΕ (άρθρο 111 παρ. 9 Ν. 4446/2016).

Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: τι δηλώνεις και πότε

Μετά την εγγραφή, δηλώνεις κάθε μίσθωση στην ΑΑΔΕ με τη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, στην ίδια εφαρμογή: τον ΑΜΑ, τις ημερομηνίες άφιξης και αναχώρησης, το μίσθωμα και τα υπόλοιπα στοιχεία που ζητά το υπόδειγμα της ΑΑΔΕ.

Η ΑΑΔΕ δίνει κατά καιρούς παρατάσεις (π.χ. η απόφαση Α.1146/2025 για τις αναχωρήσεις Σεπτεμβρίου 2025). Αν αργήσεις, έλεγξε στην ΑΑΔΕ αν ισχύει παράταση για τον μήνα σου.

Τι ισχύει το 2025-2026: όρια, προδιαγραφές, περιοχές

Έως 2 ακίνητα χωρίς ΦΠΑ, από 3 ακίνητα με ΦΠΑ 13%

Φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως 2 ακίνητα για βραχυχρόνια διαμονή δεν χρεώνει ΦΠΑ. Αν διαθέτεις τουλάχιστον 3 ακίνητα, ή αν είσαι νομικό πρόσωπο, η βραχυχρόνια διαμονή υπάγεται σε ΦΠΑ 13% (Κώδικας ΦΠΑ, Ν. 5144/2024, Παράρτημα ΙΙΙ, σημείο Β.5) και χρειάζεσαι έναρξη δραστηριότητας. Λεπτομέρειες στον οδηγό για τον ΦΠΑ καταλυμάτων 2026.

Ο νόμος (άρθρο 111 παρ. 8) επιτρέπει επίσης να οριστούν, με κοινή υπουργική απόφαση, ζώνες όπου ένας ΑΦΜ διαθέτει έως 2 ακίνητα ή κάθε ακίνητο νοικιάζεται έως 90 ημέρες τον χρόνο (60 σε νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων). Έλεγξε αν έχει εκδοθεί τέτοια απόφαση για την περιοχή σου.

Ελάχιστες προδιαγραφές (Ν. 5170/2025)

Το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025 ορίζει τι πρέπει να έχει κάθε ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης, με εφαρμογή από 1 Οκτωβρίου 2025:

• χώροι κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
• ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα
• υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ρελέ διαφυγής (ή ισοδύναμο), πυροσβεστήρας, ανιχνευτής καπνού και σήμανση εξόδου κινδύνου
• βεβαίωση απεντόμωσης και μυοκτονίας, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης

Ο έλεγχος σου γνωστοποιείται τουλάχιστον 10 ημέρες πριν. Για άρνηση εισόδου ή για μη τήρηση των προδιαγραφών το πρόστιμο είναι 5.000 €· διπλασιάζεται αν η παράβαση βρεθεί ξανά μέσα σε ένα έτος και τετραπλασιάζεται σε κάθε επόμενη.

Κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης: πάγωμα νέων ΑΜΑ

• Αθήνα, 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα: από 1/1/2025 δεν επιτρέπεται εγγραφή για πρώτη φορά στο Μητρώο. Ο νόμος όρισε τον περιορισμό για το 2025 και επιτρέπει παράταση με κοινή υπουργική απόφαση: πριν στήσεις νέο κατάλυμα εκεί, έλεγξε στην ΑΑΔΕ αν ισχύει ακόμη. Τα ακίνητα που ήταν εγγεγραμμένα έως 31/12/2024 μπορούν να επανεγγραφούν.
• Θεσσαλονίκη, Α' Δημοτική Κοινότητα: ο ίδιος περιορισμός από 1/7/2026 έως 31/12/2026.
• Μεταβίβαση: ακίνητο σε αυτές τις περιοχές που πωλείται ή δωρίζεται διαγράφεται από το Μητρώο και δεν ξαναγράφεται όσο ισχύει ο περιορισμός.

Όποιος νοικιάζει σε αυτές τις περιοχές χωρίς να επιτρέπεται, πληρώνει πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων βραχυχρόνιας μίσθωσης από την έναρξη του περιορισμού, τουλάχιστον 20.000 €· σε υποτροπή μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, τουλάχιστον 40.000 €.

Πρόστιμα για μη συμμόρφωση

Τα πρόστιμα του Μητρώου ορίζονται στο άρθρο 111 παρ. 5 του Ν. 4446/2016 και αυτά των προδιαγραφών στο άρθρο 3 του Ν. 5170/2025:

Αυτοματοποίηση της διαδικασίας με PMS

Αν διαχειρίζεσαι 1-2 ακίνητα, μπορείς να κάνεις τις δηλώσεις χειροκίνητα μέσω Taxisnet. Με περισσότερα ακίνητα και πολλές κρατήσεις τον μήνα, η χειροκίνητη διαδικασία γίνεται εύκολα πηγή λαθών. Ένα σωστά ρυθμισμένο PMS αυτοματοποιεί τα εξής:

• Κατάλογος ΑΜΑ ανά ακίνητο: κρατά τον αριθμό ΑΜΑ αποθηκευμένο για κάθε ιδιοκτησία ώστε να τον έχεις πάντα πρόχειρο
• Στοιχεία της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής σε ένα σημείο: ημερομηνίες και ποσό κάθε κράτησης, από κάθε κανάλι
• Υπενθύμιση προθεσμιών: ειδοποιεί πριν από την 20ή ημέρα του μήνα για τις εκκρεμείς δηλώσεις
• Αρχειοθέτηση αποδεικτικών: κρατά ιστορικό όλων των δηλώσεων και των κωδικών υποβολής (Αριθμός Δήλωσης) για εύκολη ανάκτηση σε περίπτωση ελέγχου

Τι κάνει σήμερα η Vezpa: κρατήσεις και στοιχεία επισκεπτών είναι συγκεντρωμένα σε ένα μέρος και εξάγονται σε PDF, Excel ή CSV. Το πεδίο ΑΜΑ ανά ακίνητο, η αποστολή του στις πλατφόρμες και η προετοιμασία της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής για την ΑΑΔΕ: το δουλεύουμε.

Συχνές ερωτήσεις

Πώς βγάζω ΑΜΑ για Airbnb;

Μπαίνεις με τους κωδικούς Taxisnet στην εφαρμογή «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της ΑΑΔΕ, δηλώνεις το ακίνητο (ο ιδιοκτήτης με επιβεβαιωμένο ΑΤΑΚ, όποιος υπεκμισθώνει με τη μίσθωση που του δίνει αυτό το δικαίωμα) και παίρνεις τον ΑΜΑ. Τον βάζεις στην αγγελία του Airbnb και σε κάθε άλλη ανάρτηση του ίδιου ακινήτου.

Πού βρίσκω το ΑΤΑΚ του ακινήτου;

Το ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου) είναι ο αριθμός με τον οποίο το ακίνητο εμφανίζεται στο Ε9 στο Taxisnet. Για να πάρει ΑΜΑ ο ιδιοκτήτης, το ΑΤΑΚ πρέπει να είναι επιβεβαιωμένο.

Πρέπει να δηλώσω και τις ακυρωμένες κρατήσεις;

Μόνο αν ο επισκέπτης πληρώνει κάτι βάσει της πολιτικής ακύρωσης: τότε υποβάλλεις αρχική δήλωση έως τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση. Αν είχες ήδη δηλώσει την κράτηση, υποβάλλεις τροποποιητική δήλωση, με ή χωρίς χρέωση ακύρωσης. Μια ακύρωση χωρίς καμία χρέωση, που δεν είχε δηλωθεί, δεν δηλώνεται.

Ο ΑΜΑ ισχύει και για μισθώσεις 60 ημερών και άνω;

Όχι. Βραχυχρόνια είναι η μίσθωση κάτω των 60 ημερών (άρθρο 111 Ν. 4446/2016), μετρημένη για κάθε μίσθωση χωριστά. Μια μίσθωση 60 ημερών και άνω δηλώνεται με τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης, όχι στο Μητρώο.

Αν αγοράσω ή κληρονομήσω ακίνητο με ΑΜΑ, κρατάω τον ίδιο αριθμό;

Όχι. Ο νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής κάνει νέα εγγραφή στο Μητρώο και παίρνει νέο ΑΜΑ, τον οποίο περνά σε κάθε αγγελία. Στις περιοχές με πάγωμα νέων εγγραφών (κέντρο Αθήνας, κέντρο Θεσσαλονίκης), όσο ισχύει ο περιορισμός, ακίνητο που πωλείται ή δωρίζεται διαγράφεται από το Μητρώο και δεν ξαναγράφεται.

Αν νοικιάζω μόνο ένα δωμάτιο στο σπίτι όπου μένω, χρειάζομαι ΑΜΑ;

Ναι. Ο νόμος περιλαμβάνει στη βραχυχρόνια μίσθωση και τα δωμάτια μέσα σε διαμερίσματα ή κατοικίες, άρα και το δωμάτιο χρειάζεται εγγραφή στο Μητρώο και ΑΜΑ στην αγγελία.

Μπορώ να βγάλω νέο ΑΜΑ στο κέντρο της Αθήνας;

Από 1/1/2025 δεν επιτρέπεται εγγραφή για πρώτη φορά για ακίνητα στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων. Ο νόμος επιτρέπει να παραταθεί ο περιορισμός με κοινή υπουργική απόφαση, οπότε έλεγξε στην ΑΑΔΕ αν ισχύει τη στιγμή που κάνεις την αίτηση. Στην Α' Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης ο ίδιος περιορισμός ισχύει από 1/7/2026 έως 31/12/2026.

Συμπέρασμα

Για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα η σειρά είναι απλή: εγγραφή στο Μητρώο και ΑΜΑ πριν από την πρώτη αγγελία, ΑΜΑ σε κάθε ανάρτηση, Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε μίσθωση έως τις 20 του επόμενου μήνα και οριστικοποίηση του Μητρώου έως τις 28 Φεβρουαρίου. Πριν από όλα αυτά, έλεγξε ότι το ακίνητο καλύπτει τις προδιαγραφές του Ν. 5170/2025 και ότι δεν βρίσκεται σε περιοχή με πάγωμα νέων ΑΜΑ.

Αν έχεις πολλές κρατήσεις από διαφορετικά κανάλια, το δύσκολο είναι να μη χαθεί καμία δήλωση. Κράτα όλες τις κρατήσεις σε ένα ημερολόγιο, ώστε στο τέλος κάθε μήνα να έχεις τη λίστα των αναχωρήσεων που πρέπει να δηλώσεις. Για το τέλος που εισπράττεις από τον επισκέπτη, δες τον οδηγό για το Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης 2026.

Αποποίηση ευθύνης: αυτός ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά τη νομική ή φοροτεχνική συμβουλή. Ποσά και διαδικασίες μπορούν να αλλάξουν. Κύριες πηγές: άρθρο 111 Ν. 4446/2016 (κωδικοποιημένο)· άρθρο 3 Ν. 5170/2025· Κώδικας ΦΠΑ, Ν. 5144/2024, Παράρτημα ΙΙΙ· ΠΟΛ.1187/2017 όπως τροποποιήθηκε με την ΠΟΛ.1170/2018· Α.1146/2025· συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Ελέγχθηκε στις 3/11/2026. Για τη συγκεκριμένη κατάστασή σου, συμβουλεύσου την ΑΑΔΕ ή έναν λογιστή.

Διάβασε επίσης: Κλειδοθήκη και κωδικοί πρόσβασης: self check-in