ΦΠΑ ξενοδοχείων 2026: 13% στη διαμονή, τέλος ανθεκτικότητας και παράδειγμα

Paolo Vezzola

Ιδρυτής · Vezpa PMS · Προφίλ →

Αν στην Ελλάδα διαχειρίζεσαι διαμέρισμα, βίλα, ενοικιαζόμενα δωμάτια, μικρό ξενοδοχείο ή κατάλυμα μέσω Airbnb/Booking, πρέπει να γνωρίζεις τους κανόνες για τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ): πότε γίνεσαι υποκείμενος στον φόρο, ποιος είναι ο σωστός συντελεστής για κατάλυμα, πώς εκδίδονται οι αποδείξεις και τα τιμολόγια, πώς λειτουργεί η ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA και πώς υπολογίζονται οι προμήθειες των OTA καναλιών (Booking.com, Airbnb, Expedia). Σε αυτό το άρθρο συγκεντρώνω το πλαίσιο 2026: συντελεστές, όριο μικρών επιχειρήσεων, τι πληρώνει ο πελάτης (ΦΠΑ και τέλος ανθεκτικότητας) με παραδείγματα, myDATA, δήλωση ΦΠΑ και συνηθισμένα λάθη.

1. Συντελεστές ΦΠΑ στην Ελλάδα 2026

Ο Κώδικας ΦΠΑ (Ν. 5144/2024, άρθρο 26) έχει έναν κανονικό και τρεις μειωμένους συντελεστές:

Νησιωτικός μειωμένος συντελεστής

Το άρθρο 26 προβλέπει μείωση 30% των συντελεστών σε δύο περιπτώσεις: (α) στη Λέσβο, την Κω, τη Σάμο και τη Χίο, με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών, όσο λειτουργούν εκεί δομές υποδοχής και ταυτοποίησης (παρ. 4)· (β) στα νησιά του Βορείου Αιγαίου, της Σαμοθράκης και των Δωδεκανήσων με πληθυσμό έως 20.000 κατοίκους (παρ. 4Α). Οι μειωμένοι συντελεστές στρογγυλοποιούνται στην πλησιέστερη ακέραια μονάδα, άρα το 13% της διαμονής γίνεται 9%. Αν το κατάλυμά σου είναι σε νησί, ζήτησε από τον λογιστή σου να επιβεβαιώσει αν εμπίπτει.

2. Πότε χρεώνεις ΦΠΑ

Το ειδικό καθεστώς μικρών επιχειρήσεων (άρθρα 44 και 44α του Κώδικα ΦΠΑ) απαλλάσσει από τον ΦΠΑ όποιον έχει ετήσιο κύκλο εργασιών έως 10.000 € χωρίς ΦΠΑ, μετρημένο στο προηγούμενο και στο τρέχον έτος. Στα παραστατικά γράφεις «χωρίς φόρο προστιθέμενης αξίας-απαλλαγή μικρών επιχειρήσεων» και δεν εκπίπτεις τον ΦΠΑ των αγορών σου. Αν ξεπεράσεις το όριο, περνάς στο κανονικό καθεστώς από την πράξη που προκαλεί την υπέρβαση, για ολόκληρη την αξία της. Μπορείς επίσης να μπεις οικειοθελώς στο κανονικό καθεστώς μέσα στη χρονιά, με δήλωση μεταβολών.

ΦΠΑ σε ενοικιαζόμενα δωμάτια

Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα είναι τουριστικό κατάλυμα, όχι βραχυχρόνια μίσθωση: χρεώνουν ΦΠΑ 13% στη διαμονή, όπως τα ξενοδοχεία. Για μια μικρή μονάδα δύο πράγματα κάνουν τη διαφορά:

• Όριο 10.000 €: αν ο ετήσιος κύκλος εργασιών σου μένει έως 10.000 €, μπορείς να είσαι στο καθεστώς μικρών επιχειρήσεων και να μη χρεώνεις ΦΠΑ. Με την πρώτη πράξη που ξεπερνά το όριο αρχίζεις να χρεώνεις 13%.
• Περίοδος δήλωσης: με απλογραφικά βιβλία η δήλωση ΦΠΑ είναι τριμηνιαία, με διπλογραφικά μηνιαία (δες ενότητα 5).
• Τέλος ανθεκτικότητας: για τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια και διαμερίσματα είναι 0,50 € τη χαμηλή περίοδο (Νοέμβριος-Μάρτιος) και 2,00 € την υψηλή (Απρίλιος-Οκτώβριος), ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα και ανά διανυκτέρευση, χωριστά από τον ΦΠΑ.

3. Φόρος ξενοδοχείων 2026: τι πληρώνει ο πελάτης

Όταν ένας πελάτης ρωτά «πόσος είναι ο φόρος στο ξενοδοχείο», συνήθως εννοεί δύο διαφορετικά πράγματα που πληρώνει μαζί:

Τα ποσά του τέλους ανά κατηγορία (ξενοδοχεία 1-5 αστέρων, ενοικιαζόμενα δωμάτια, βραχυχρόνια μίσθωση, βίλες) και ο υπολογιστής είναι στον οδηγό Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης 2026.

Παράδειγμα 1: ξενοδοχείο 3 αστέρων, 2 νύχτες τον Ιούλιο

Παράδειγμα 2: ενοικιαζόμενο δωμάτιο, 3 νύχτες τον Νοέμβριο

Στο δεύτερο παράδειγμα ο πελάτης πληρώνει το ίδιο ποσό· η διαφορά είναι για σένα: στο κανονικό καθεστώς αποδίδεις 17,26 € ΦΠΑ στην ΑΑΔΕ, στο καθεστώς μικρών επιχειρήσεων όχι. Το τέλος ανθεκτικότητας το αποδίδεις σε κάθε περίπτωση.

Υπάρχει και το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων του Ν. 339/1976, που ο νόμος εφαρμόζει και στη βραχυχρόνια μίσθωση (άρθρο 111 παρ. 5Α Ν. 4446/2016). Αν και πώς σε αφορά, ρώτα τον λογιστή σου ή τον δήμο σου.

4. myDATA: ηλεκτρονική τιμολόγηση ΑΑΔΕ

Από το 2021 η Ελλάδα έχει εγκαταστήσει το myDATA (my Digital Accounting and Tax Application), την υποχρεωτική ηλεκτρονική πλατφόρμα τιμολόγησης της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (AADE). Τα παραστατικά των επιχειρήσεων, και των ξενοδοχείων και ενοικιαζόμενων δωματίων, διαβιβάζονται εκεί.

Πώς λειτουργεί στην πράξη

1. Εκδίδεις απόδειξη ή τιμολόγιο σε επισκέπτη μέσω πιστοποιημένου λογιστικού/PMS λογισμικού
2. Το λογισμικό στέλνει τα δεδομένα στο myDATA της ΑΑΔΕ μέσω API
3. Το myDATA επιστρέφει το ΜΑΡΚ (Μοναδικός Αριθμός Καταχώρισης) — επιβεβαίωση εγγραφής

Ποιο πρόγραμμα ή πάροχο θα χρησιμοποιήσεις για τη διαβίβαση, και από πότε σε αφορά η υποχρεωτική ηλεκτρονική τιμολόγηση B2B, το κανονίζεις με τον λογιστή σου.

5. Δήλωση ΦΠΑ (Φ2): πότε υποβάλλεται

Οι υποκείμενοι ΦΠΑ υποβάλλουν την περιοδική δήλωση ΦΠΑ στην ΑΑΔΕ (άρθρο 43 του Κώδικα ΦΠΑ).

Πληρώνεις τη διαφορά ΦΠΑ εκροών μείον ΦΠΑ εισροών στην ίδια προθεσμία. Αν ο φόρος ξεπερνά τα 100 € και η δήλωση είναι εμπρόθεσμη, μπορείς να τον πληρώσεις σε δύο ίσες άτοκες δόσεις· η δεύτερη έως την τελευταία εργάσιμη του επόμενου μήνα.

6. Τιμολόγηση OTA (Booking.com, Airbnb, Expedia)

Αυτή η ενότητα είναι η πιο πολύπλοκη και προκαλεί τα περισσότερα λάθη. Στόχος είναι στη λογιστική σου να εμφανίσεις σωστά:

• Μικτό ποσό πληρωμής (αυτό που πληρώνει ο επισκέπτης)
• Προμήθεια OTA καναλιού (αυτό που κρατά το OTA)
• Καθαρή πληρωμή στον τραπεζικό σου λογαριασμό
• ΦΠΑ υπολογισμένος στο μικτό ποσό (13%)
• ΦΠΑ στην προμήθεια (reverse charge ή χωρίς ΦΠΑ για ευρωπαϊκές υπηρεσίες)

Booking.com (Channel Collect)

Στο Booking.com Channel Collect (ο επισκέπτης πληρώνει στο Booking, το Booking σου εμβάζει το καθαρό):

• Εκδίδεις απόδειξη/τιμολόγιο στον επισκέπτη για το μικτό ποσό της διαμονής (χωρίς να αφαιρέσεις την προμήθεια) με ΦΠΑ 13%· το τέλος ανθεκτικότητας σε χωριστό ειδικό στοιχείο
• Από το Booking λαμβάνεις τιμολόγιο για την προμήθεια με reverse charge (υπηρεσία από Ολλανδία, ο λήπτης υπολογίζει το ΦΠΑ)
• Στη δήλωση Φ2 εμφανίζεις τόσο το ΦΠΑ εκροών (στο μικτό) όσο και το ΦΠΑ εισροών reverse charge (από την προμήθεια)

Airbnb (Channel Collect)

Το Airbnb λειτουργεί παρόμοια, αλλά:

• Εκδίδεις απόδειξη/τιμολόγιο στον επισκέπτη για το μικτό ποσό
• Το Airbnb είναι από Ιρλανδία — το τιμολόγιο για το host service fee έχει reverse charge

Hotel Collect (Booking, Expedia)

Στο Hotel Collect:

• Ο επισκέπτης πληρώνει επιτόπου — εκδίδεις απόδειξη με myDATA AADE και ΦΠΑ 13%
• Το Booking/Expedia σου στέλνει μηνιαίο τιμολόγιο για την προμήθεια — reverse charge ΕΕ

7. Τυπικά λάθη ΦΠΑ

1. Χρήση 24% αντί για 13% για τη διαμονή — ο μειωμένος συντελεστής ισχύει για όλες τις μορφές τουριστικού καταλύματος
2. 13% και στα ποτά του πρωινού ή του μπαρ — τα ποτά, οι χυμοί και τα ροφήματα εξαιρούνται από τον μειωμένο συντελεστή
3. Παράλειψη reverse charge σε τιμολόγια Booking/Airbnb — χωρίς αυτό η δήλωση Φ2 δεν είναι σωστή
4. Σύγχυση τέλους ανθεκτικότητας με βάση ΦΠΑ — το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης ΔΕΝ υπόκειται σε ΦΠΑ (πάει στο κράτος, όχι στα έσοδα του καταλύματος)
5. Λανθασμένη έκδοση τιμολογίων στο Channel Collect — δεν εκδίδεις τιμολόγιο στην OTA πλατφόρμα, αλλά στον επισκέπτη
6. Παράλειψη myDATA για αποδείξεις στο Hotel Collect
7. Φορολογική μορφή λάθος για βραχυχρόνια μίσθωση — φυσικό πρόσωπο vs επαγγελματική δραστηριότητα έχουν εντελώς διαφορετική φορολογία

8. Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης

Το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης ΔΕΝ υπόκειται σε ΦΠΑ. Το εισπράττεις από τον επισκέπτη και το αποδίδεις στην ΑΑΔΕ με μηνιαία δήλωση, έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Στην απόδειξη πρέπει να εμφανίζεται χωριστά από την τιμή του καταλύματος, χωρίς ΦΠΑ. Δες τον οδηγό Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης 2026 για τα ποσά ανά κατηγορία και εποχή.

9. Ετήσιες υποχρεώσεις

• Μηνιαία/τριμηνιαία: δήλωση ΦΠΑ στην ΑΑΔΕ και πληρωμή της διαφοράς (μηνιαία με διπλογραφικά, τριμηνιαία με απλογραφικά)
• Ετήσια: ολοκλήρωση έτους και συμφωνία με λογιστή, υποβολή Ε3 (έντυπο εισοδήματος επιχειρηματικής δραστηριότητας)
• Συνεχής: διαβίβαση των παραστατικών στο myDATA και φύλαξή τους
• Κατά περίπτωση: δήλωση Ανακεφαλαιωτικού Πίνακα Ενδοκοινοτικών Συναλλαγών (Listing) για τιμολόγια OTA από ΕΕ

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο είναι το ΦΠΑ στα ξενοδοχεία το 2026;

Η διαμονή σε ξενοδοχεία και παρόμοια καταλύματα έχει ΦΠΑ 13% (Κώδικας ΦΠΑ, Ν. 5144/2024, Παράρτημα ΙΙΙ, Β.5). Στα νησιά όπου ισχύει η μείωση 30% του άρθρου 26 γίνεται 9%. Τα ποτά, οι χυμοί και τα ροφήματα δεν έχουν τον μειωμένο συντελεστή και πάνε στο 24%.

Ποιος είναι ο φόρος ξενοδοχείων 2026 για τον πελάτη;

Ο πελάτης πληρώνει τον ΦΠΑ 13%, που είναι μέσα στην τιμή του δωματίου, και το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης, από 0,50 € έως 15 € ανά δωμάτιο και διανυκτέρευση ανάλογα με την κατηγορία και την περίοδο. Το τέλος μπαίνει σε χωριστό στοιχείο και δεν έχει ΦΠΑ. Παράδειγμα: 2 νύχτες σε ξενοδοχείο 3 αστέρων τον Ιούλιο στα 120 € τη νύχτα κάνουν 240 € (με 27,61 € ΦΠΑ) συν 10 € τέλος, σύνολο 250 €.

Τι ΦΠΑ έχουν τα ενοικιαζόμενα δωμάτια;

Τα ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα χρεώνουν ΦΠΑ 13% στη διαμονή. Αν ο ετήσιος κύκλος εργασιών σου είναι έως 10.000 €, μπορείς να ενταχθείς στο καθεστώς μικρών επιχειρήσεων (άρθρο 44α) και να μη χρεώνεις ΦΠΑ, γράφοντας στα παραστατικά «χωρίς φόρο προστιθέμενης αξίας-απαλλαγή μικρών επιχειρήσεων». Το τέλος ανθεκτικότητας (0,50 € / 2,00 €) το εισπράττεις σε κάθε περίπτωση.

Πρέπει να χρεώνω ΦΠΑ αν έχω μόνο δύο διαμερίσματα με ΑΜΑ;

Όχι. Φυσικό πρόσωπο με έως 2 ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν χρεώνει ΦΠΑ. Από τα 3 ακίνητα και πάνω, ή αν είσαι νομικό πρόσωπο, η βραχυχρόνια διαμονή έχει ΦΠΑ 13%. Ένα ξενοδοχείο ή ενοικιαζόμενα δωμάτια ως επιχείρηση χρεώνουν 13%, εκτός αν ισχύει το καθεστώς μικρών επιχειρήσεων.

Ποιο ΦΠΑ χρησιμοποιώ για το πρωινό;

Η εστίαση, άρα και τα τρόφιμα του πρωινού, έχει 13% (Παράρτημα ΙΙΙ, Β.9). Τα αλκοολούχα και μη αλκοολούχα ποτά, οι χυμοί και τα ροφήματα εξαιρούνται και πάνε στο 24%. Αν το πρωινό είναι μέσα σε ενιαία τιμή με τη διαμονή, τον επιμερισμό τον κάνεις με τον λογιστή σου.

Το Booking είναι από Ολλανδία, πώς δηλώνω το ΦΠΑ της προμήθειας;

Η προμήθεια Booking είναι υπηρεσία B2B από επιχείρηση άλλου κράτους της ΕΕ. Ισχύει το reverse charge: εσύ ως λήπτης υπολογίζεις το ΦΠΑ (24%) και το αφαιρείς ταυτόχρονα ως ΦΠΑ εισροών, αν έχεις δικαίωμα έκπτωσης. Στη δήλωση ΦΠΑ εμφανίζεται στα αντίστοιχα πεδία για ληφθείσες υπηρεσίες από την ΕΕ.

Πότε υποβάλλεται η δήλωση ΦΠΑ (Φ2);

Μηνιαία αν τηρείς διπλογραφικά βιβλία, τριμηνιαία αν τηρείς απλογραφικά. Η προθεσμία είναι η τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα μετά την περίοδο, και ως τότε πληρώνεις και τον φόρο (άρθρο 43 του Κώδικα ΦΠΑ).

Η Vezpa χειρίζεται ΦΠΑ και myDATA;

Στα τιμολόγια της Vezpa κάθε γραμμή έχει τον δικό της συντελεστή ΦΠΑ (π.χ. 13% για τη διαμονή) και το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης μένει εκτός τιμολογίου, όπως απαιτεί η ειδική απόδειξη είσπραξης. Τη διαβίβαση στο myDATA της ΑΑΔΕ, την εξαγωγή για τη δήλωση ΦΠΑ και τον χειρισμό του reverse charge στις προμήθειες OTA τα δουλεύουμε: μέχρι τότε τα αναλαμβάνει το πρόγραμμα τιμολόγησης ή ο λογιστής σου.

Συμπέρασμα

Για ένα κατάλυμα στην Ελλάδα το 2026: η διαμονή έχει ΦΠΑ 13% (9% στα νησιά με μειωμένο συντελεστή), τα ποτά 24%, το τέλος ανθεκτικότητας μπαίνει χωριστά και χωρίς ΦΠΑ, και μια μικρή επιχείρηση έως 10.000 € κύκλο εργασιών μπορεί να μη χρεώνει ΦΠΑ. Ο πελάτης βλέπει ένα σύνολο· εσύ χρειάζεται να ξέρεις ποιο μέρος του είναι έσοδο, ποιο ΦΠΑ και ποιο τέλος. Ένα PMS που χωρίζει αυτές τις γραμμές σε κάθε κράτηση σε γλιτώνει από τους υπολογισμούς με το χέρι.

Νομική σημείωση: ο οδηγός αυτός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά φορολογικές συμβουλές. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες μπορούν να αλλάξουν και εξαρτώνται από το αρμόδιο όργανο. Κύριες πηγές: Κώδικας ΦΠΑ (Ν. 5144/2024, ΦΕΚ Α' 162/11.10.2024: άρθρα 26, 43, 44, 44α, Παράρτημα ΙΙΙ), άρθρο 111 Ν. 4446/2016, άρθρο 44 Ν. 5177/2025 (τέλος ανθεκτικότητας), νόμος 4308/2014, πύλη ΑΑΔΕ (www.aade.gr), myDATA. Ελέγχθηκε στις 3/11/2026. Για τη δική σου περίπτωση συμβουλεύσου την ΑΑΔΕ ή φορολογικό σύμβουλο.