ΦΠΑ καταλυμάτων 2026: 13% συντελεστής, AADE και myDATA

Paolo Vezzola

Ιδρυτής · Vezpa PMS · Προφίλ →

Αν στην Ελλάδα διαχειρίζεσαι διαμέρισμα, βίλα, ενοικιαζόμενα δωμάτια, μικρό ξενοδοχείο ή κατάλυμα μέσω Airbnb/Booking, πρέπει να γνωρίζεις τους κανόνες για τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ): πότε γίνεσαι υποκείμενος στον φόρο, ποιος είναι ο σωστός συντελεστής για κατάλυμα, πώς εκδίδονται οι αποδείξεις και τα τιμολόγια, πώς λειτουργεί η ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA και πώς υπολογίζονται οι προμήθειες των OTA καναλιών (Booking.com, Airbnb, Expedia). Σε αυτό το άρθρο συγκεντρώνω το πλήρες πλαίσιο 2026: όρια, μειωμένος συντελεστής 13%, myDATA, υποβολή Φ2 και συνηθισμένα λάθη.

1. Συντελεστές ΦΠΑ στην Ελλάδα 2026

Η Ελλάδα έχει τρεις βασικούς συντελεστές ΦΠΑ:

Νησιωτικός μειωμένος συντελεστής (ειδικές περιπτώσεις)

Ορισμένα νησιά του Αιγαίου είχαν στο παρελθόν 30% έκπτωση στους συντελεστές ΦΠΑ (έτσι 9% για κατάλυμα έναντι 13%). Από το 2025-2026 η ρύθμιση έχει σταδιακά καταργηθεί για τα περισσότερα νησιά. Έλεγξε με τον λογιστή σου την τρέχουσα κατάσταση για το νησί σου, ιδίως αν είσαι σε Λέρο, Λέσβο, Κω, Σάμο, Χίο, καθώς αυτές οι περιοχές μπορεί να έχουν διαφορετικά καθεστώτα.

2. Πότε γίνεσαι υποκείμενος ΦΠΑ

Στην Ελλάδα δεν υπάρχει το γερμανικό μοντέλο "μικροεπιχειρηματίας με κατώφλι" όπως σε άλλες χώρες της ΕΕ. Στην ουσία:

• Κάθε επιχείρηση καταλύματος που εκδίδει αποδείξεις λιανικής ή τιμολόγια είναι υποκείμενη ΦΠΑ από την έναρξη δραστηριότητας
• Υπάρχει εξαίρεση για ορισμένες "βραχυχρόνιες μισθώσεις" όπου το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο μητρώο ΑΜΑ ως ιδιωτικό ακίνητο φυσικού προσώπου — μπορεί να εξαιρείται από ΦΠΑ έως ένα ορισμένο όριο εισοδημάτων
• Όταν το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση ξεπερνά το όριο των 10.000 € ετησίως ή έχεις 3+ ακίνητα, υποχρεούσαι να ανοίξεις επαγγελματική δραστηριότητα και να ενταχθείς στο ΦΠΑ
• Όλες οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια ως επαγγελματική δραστηριότητα είναι από την αρχή υποκείμενα ΦΠΑ

3. myDATA: ηλεκτρονική τιμολόγηση AADE

Από το 2021 η Ελλάδα έχει εγκαταστήσει το myDATA (my Digital Accounting and Tax Application), την υποχρεωτική ηλεκτρονική πλατφόρμα τιμολόγησης της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (AADE). Στο 2026 είναι εντελώς υποχρεωτικό για όλες τις επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων ξενοδοχείων, διαμερισμάτων και βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Πώς λειτουργεί στην πράξη

1. Εκδίδεις απόδειξη ή τιμολόγιο σε επισκέπτη μέσω πιστοποιημένου λογιστικού/PMS λογισμικού
2. Το λογισμικό στέλνει τα δεδομένα στο myDATA AADE σε πραγματικό χρόνο μέσω API
3. Το myDATA επιστρέφει το ΜΑΡΚ (Μοναδικός Αριθμός Καταχώρισης) — επιβεβαίωση εγγραφής
4. Στο τέλος του μήνα ή τριμήνου, η AADE προ-συμπληρώνει την υποβολή Φ2 με βάση τα δεδομένα myDATA

Χωρίς ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA σε πραγματικό χρόνο, η απόδειξη είναι άκυρη και εκθέτει τον υποκείμενο σε πρόστιμα από 250 € έως 10.000 € ανά παράβαση.

4. Υποβολή Φ2 (δήλωση ΦΠΑ)

Οι υποκείμενοι ΦΠΑ στην Ελλάδα υποβάλλουν τη δήλωση Φ2 μέσω της πύλης AADE.

Περιοδικότητα

• Μηνιαία — για επιχειρήσεις με κύκλο εργασιών άνω των 1.500.000 € ετησίως, με προθεσμία την 26η του επόμενου μήνα
• Τριμηνιαία — για όλες τις άλλες επιχειρήσεις, με προθεσμία την τελευταία εργάσιμη ημέρα του μήνα μετά το τρίμηνο

Πληρωμή ΦΠΑ

Η πληρωμή του ΦΠΑ για την περίοδο γίνεται ταυτόχρονα με την υποβολή της δήλωσης. Ο υποκείμενος υπολογίζει τη διαφορά μεταξύ ΦΠΑ εκροών και ΦΠΑ εισροών και πληρώνει τη διαφορά σε ειδικό IBAN της AADE.

5. Τιμολόγηση OTA (Booking.com, Airbnb, Expedia)

Αυτή η ενότητα είναι η πιο πολύπλοκη και προκαλεί τα περισσότερα λάθη. Στόχος είναι στη λογιστική σου να εμφανίσεις σωστά:

• Μικτό ποσό πληρωμής (αυτό που πληρώνει ο επισκέπτης)
• Προμήθεια OTA καναλιού (αυτό που κρατά το OTA)
• Καθαρή πληρωμή στον τραπεζικό σου λογαριασμό
• ΦΠΑ υπολογισμένος στο μικτό ποσό (13%)
• ΦΠΑ στην προμήθεια (reverse charge ή χωρίς ΦΠΑ για ευρωπαϊκές υπηρεσίες)

Booking.com (Channel Collect)

Στο Booking.com Channel Collect (ο επισκέπτης πληρώνει στο Booking, το Booking σου εμβάζει το καθαρό):

• Εκδίδεις απόδειξη/τιμολόγιο στον επισκέπτη για το μικτό ποσό (τιμή + τέλος ανθεκτικότητας, χωρίς προμήθεια) με ΦΠΑ 13%
• Από το Booking λαμβάνεις τιμολόγιο για την προμήθεια με reverse charge (υπηρεσία από Ολλανδία, ο λήπτης υπολογίζει το ΦΠΑ)
• Στη δήλωση Φ2 εμφανίζεις τόσο το ΦΠΑ εκροών (στο μικτό) όσο και το ΦΠΑ εισροών reverse charge (από την προμήθεια)

Airbnb (Channel Collect)

Το Airbnb λειτουργεί παρόμοια, αλλά:

• Εκδίδεις απόδειξη/τιμολόγιο στον επισκέπτη για το μικτό ποσό
• Το Airbnb είναι από Ιρλανδία — το τιμολόγιο για host service fee (3% ή 14-16%) έχει reverse charge

Hotel Collect (Booking, Expedia)

Στο Hotel Collect:

• Ο επισκέπτης πληρώνει επιτόπου — εκδίδεις απόδειξη με myDATA AADE και ΦΠΑ 13%
• Το Booking/Expedia σου στέλνει μηνιαίο τιμολόγιο για την προμήθεια — reverse charge ΕΕ

6. Τυπικά λάθη ΦΠΑ

1. Χρήση 24% αντί για 13% για κατάλυμα — ο μειωμένος συντελεστής ισχύει για όλες τις μορφές τουριστικού καταλύματος
2. Παράλειψη reverse charge σε τιμολόγια Booking/Airbnb — χωρίς αυτό η δήλωση Φ2 δεν είναι σωστή
3. Σύγχυση τέλους ανθεκτικότητας με βάση ΦΠΑ — το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης ΔΕΝ υπόκειται σε ΦΠΑ (πάει στο κράτος, όχι στα έσοδα του καταλύματος)
4. Λανθασμένη έκδοση τιμολογίων στο Channel Collect — δεν εκδίδεις τιμολόγιο στην OTA πλατφόρμα, αλλά στον επισκέπτη
5. Παράλειψη myDATA για αποδείξεις στο Hotel Collect
6. Φορολογική μορφή λάθος για βραχυχρόνια μίσθωση — φυσικό πρόσωπο vs επαγγελματική δραστηριότητα έχουν εντελώς διαφορετική φορολογία

7. Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης

Το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης ΔΕΝ υπόκειται σε ΦΠΑ. Το εισπράττεις από τον επισκέπτη εκ μέρους του κράτους και το πληρώνεις στην AADE μηνιαία. Στην απόδειξη πρέπει να εμφανίζεται χωριστά από την τιμή του καταλύματος, χωρίς ΦΠΑ. Δες τον οδηγό Τέλος Ανθεκτικότητας Κλιματικής Κρίσης 2026 για τα ποσά ανά κατηγορία και εποχή.

8. Ετήσιες υποχρεώσεις

• Μηνιαία/τριμηνιαία: υποβολή Φ2 μέσω AADE και πληρωμή της διαφοράς
• Ετήσια: ολοκλήρωση έτους και συμφωνία με λογιστή, υποβολή Ε3 (έντυπο εισοδήματος επιχειρηματικής δραστηριότητας)
• Συνεχής: ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA σε πραγματικό χρόνο, διατήρηση παραστατικών για 5+ έτη
• Κατά περίπτωση: δήλωση Ανακεφαλαιωτικού Πίνακα Ενδοκοινοτικών Συναλλαγών (Listing) για τιμολόγια OTA από ΕΕ

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να είμαι υποκείμενος ΦΠΑ αν έχω μόνο δύο διαμερίσματα στην Αθήνα;

Αν δραστηριοποιείσαι ως φυσικό πρόσωπο με βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ΑΜΑ και τα έσοδα είναι κάτω των 10.000 € ή έχεις λιγότερα από 3 ακίνητα, μπορεί να εξαιρείσαι από ΦΠΑ. Αν έχεις επαγγελματική δραστηριότητα (ξενοδοχείο, ενοικιαζόμενα δωμάτια), είσαι υποκείμενος από την αρχή. Σύμβουλε λογιστή.

Ποιο ΦΠΑ χρησιμοποιώ για πρωινό που δεν περιλαμβάνεται στην τιμή;

Τα τρόφιμα έχουν μειωμένο συντελεστή 13%. Αν τιμολογείς το πρωινό χωριστά, παραμένει στο 13%. Διαφορετικό για αλκοολούχα ποτά (24%) και για εστιατοριακή υπηρεσία που μπορεί να έχει διαφορετικούς συντελεστές.

Το Booking είναι από Ολλανδία — πώς δηλώνω το ΦΠΑ;

Η προμήθεια Booking είναι B2B υπηρεσία με ΕΕ λήπτη. Ισχύει το reverse charge: εσύ ως λήπτης υπολογίζεις το ΦΠΑ (24%) και το αφαιρείς ταυτόχρονα ως ΦΠΑ εισροών (αν έχεις δικαίωμα έκπτωσης). Στη δήλωση Φ2 εμφανίζεται στα αντίστοιχα πεδία για ληφθείσες υπηρεσίες ΕΕ.

Πρέπει να στέλνω κάθε απόδειξη Booking στο myDATA;

Στο Channel Collect όχι — ο επισκέπτης πληρώνει το Booking και το Booking εκδίδει απόδειξη στον επισκέπτη (εσύ εκδίδεις μόνο τη δική σου απόδειξη στο μικτό ποσό για τις λογιστικές σου ανάγκες, σε ορισμένες περιπτώσεις). Στο Hotel Collect ναι — ο επισκέπτης πληρώνει επιτόπου και πρέπει να του εκδώσεις myDATA-καταχωρημένη απόδειξη.

Ποιο είναι το πρόστιμο για μη υποβολή Φ2;

Τα πρόστιμα κυμαίνονται από 100 € έως 5.000 € ανάλογα με τη σοβαρότητα της παράβασης και τις επανειλημμένες παραβιάσεις. Για μη ενεργοποιημένο myDATA τα πρόστιμα είναι παρόμοια.

Ποιο PMS χειρίζεται αυτόματα ΦΠΑ και myDATA;

Η Vezpa διαθέτει εγγενή ενσωμάτωση με myDATA AADE και προετοιμασία εξαγωγής για Φ2. Εφαρμόζει σωστά τον συντελεστή 13% για κατάλυμα και 24% για επιπλέον υπηρεσίες, χειρίζεται reverse charge στις προμήθειες OTA και εμφανίζει χωριστά το τέλος ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης.

Συμπέρασμα

Η σωστή διαχείριση ΦΠΑ για κατάλυμα στην Ελλάδα απαιτεί: κατανόηση του μειωμένου συντελεστή 13%, προσδιορισμό σωστής φορολογικής μορφής (φυσικό πρόσωπο με βραχυχρόνια vs επαγγελματική δραστηριότητα), ηλεκτρονική τιμολόγηση myDATA AADE σε πραγματικό χρόνο, μηνιαία ή τριμηνιαία υποβολή Φ2, σωστό χειρισμό προμηθειών OTA με reverse charge και χωριστή εμφάνιση τέλους ανθεκτικότητας κλιματικής κρίσης. Ένα σύγχρονο PMS, ενσωματωμένο με myDATA, σε απαλλάσσει από το μεγαλύτερο μέρος της χειρωνακτικής εργασίας και μειώνει τον κίνδυνο προστίμων.

Νομική σημείωση: ο οδηγός αυτός είναι ενημερωτικός και δεν αντικαθιστά φορολογικές συμβουλές. Συντελεστές, όρια και διαδικασίες μπορούν να αλλάξουν και εξαρτώνται από το αρμόδιο όργανο. Κύριες πηγές: Κώδικας Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Ν.2859/2000), νόμος 4308/2014, πύλη AADE (www.aade.gr), myDATA. Για τη δική σου περίπτωση συμβουλεύσου AADE ή φορολογικό σύμβουλο.