Vakantieverhuur en Airbnb in Nederland 2026: regels, registratienummer en belasting

Paolo Vezzola

Oprichter · Vezpa PMS · Profiel →

Wie in 2026 een woning, een kamer of een vakantiehuis via Airbnb, Booking.com of een eigen site verhuurt, heeft met drie lagen regels te maken: de gemeente (registratienummer, maximum aantal nachten, melding, vergunning, toeristenbelasting), de Belastingdienst (inkomstenbelasting en btw) en, via de platforms, de Europese verordening voor kortetermijnverhuur. Deze gids zet ze op een rij, met bij elk getal de bron.

Lees ook: Self check-in met sleutelkluis: codes veilig versturen

In het kort: wat geldt er voor vakantieverhuur?

1. De wet: wat mag een gemeente regelen?

De regels voor toeristische verhuur van woonruimte staan in de Huisvestingswet 2014 (artikelen 23a tot en met 23j, ingevoerd met de Wet toeristische verhuur van woonruimte). De wet zelf noemt geen aantal nachten: zij geeft de gemeente drie instrumenten, die ze in haar huisvestingsverordening kan invoeren:

• Registratieplicht (art. 23a): je vraagt een registratienummer aan en vermeldt het in elke advertentie.
• Nachtencriterium met meldplicht (art. 23b): een maximum aantal nachten per jaar dat de gemeente zelf vaststelt, en een melding vóór elke verhuur.
• Vergunningplicht (art. 23c): verhuur alleen met vergunning, eventueel met een quotum per gebied.

Sinds 20 mei 2026 geldt ook de EU-verordening 2024/1028 voor kortetermijnverhuur, die in de Huisvestingswet is verwerkt. Platforms geven hun gegevens maandelijks door via een centraal digitaal toegangspunt (art. 23j), en een gemeente kan een registratienummer tot vier weken schorsen en platforms opdragen advertenties te verwijderen (art. 23i). Een advertentie zonder geldig nummer valt dus sneller op dan vroeger.

2. Amsterdam: 30 nachten, en 15 in aangewezen wijken

Amsterdam heeft alle drie de instrumenten ingevoerd. In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 staat:

• Maximaal 30 nachten per kalenderjaar vakantieverhuur van je woning (art. 3.7.3 lid 1). Het college mag gebieden aanwijzen waar 15 nachten of helemaal geen vakantieverhuur geldt (lid 3). Sinds 1 april 2026 geldt in acht door het college aangewezen wijken, onder meer in stadsdeel Centrum en De Pijp, een maximum van 15 nachten. Controleer voor jouw adres of het in een aangewezen wijk ligt.
• Melding vooraf: elke nacht vakantieverhuur meld je vooraf elektronisch bij de gemeente (art. 3.7.3 lid 2).
• Vergunning vakantieverhuur van burgemeester en wethouders (art. 3.7.3a en 3.7.4).
• Registratienummer, aan te vragen met het elektronische formulier van de gemeente (art. 3.8.1), en te vermelden in elke advertentie.
• Maximaal vier personen tegelijk (art. 3.9.5).

Een B&B in je eigen woning is in Amsterdam een aparte vergunning: maximaal vier slaapplaatsen en vier gasten, en het B&B-deel mag niet meer dan 40 % van de woonoppervlakte beslaan (art. 3.9.6).

3. Andere gemeenten: zelf controleren

Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Maastricht, de Waddeneilanden en veel andere gemeenten hebben hun eigen keuzes gemaakt: soms alleen een registratieplicht, soms een melding per verhuur met een maximum aantal nachten, soms een vergunning in bepaalde gebieden. Omdat de regels per gemeente en soms per wijk verschillen en geregeld worden aangepast, noemen we hier geen getallen die we niet in de actuele verordening hebben gecontroleerd. Zo vind je de regels voor jouw adres:

1. Zoek op lokaleregelgeving.overheid.nl (opent in een nieuw tabblad) de huisvestingsverordening van je gemeente en lees de paragraaf over toeristische verhuur of vakantieverhuur.
2. Kijk of er een registratieplicht, een nachtencriterium met melding of een vergunningplicht geldt, en of jouw wijk is aangewezen.
3. Controleer het bestemmingsplan (omgevingsplan): een woning met woonbestemming is iets anders dan een recreatiewoning.
4. Vraag bij twijfel een schriftelijke bevestiging van de gemeente.

4. Toeristenbelasting

Toeristenbelasting is een gemeentelijke belasting zonder landelijk tarief. Meestal is de verhuurder belastingplichtig en berekent hij de belasting door aan de gast. Voorbeelden voor 2026: Amsterdam rekent 12,5 % van de overnachtingsprijs exclusief btw, Utrecht 10 % en Rotterdam 6,5 %; Den Haag rekent een vast bedrag van € 6,20 per persoon per nacht. Alle tarieven, vrijstellingen en een rekentool staan in de gids toeristenbelasting Nederland 2026.

5. Inkomstenbelasting: box 1 of box 3?

Hoe de Belastingdienst je huurinkomsten belast, hangt af van de woning en van wat je naast de kamer of woning levert.

De kamerverhuurvrijstelling (tot € 6.633 in 2026) geldt niet voor kortetermijnverhuur: die is bedoeld voor langere verhuur van een kamer in je eigen woning. Wie meerdere woningen met service verhuurt, zit al snel in de onderneming; bespreek dan met een adviseur of een eenmanszaak of BV past.

6. Btw: 21 % op logies sinds 2026

Sinds 1 januari 2026 valt logies, ook de verhuur van vakantiewoningen, onder het algemene btw-tarief van 21 % (tot en met 2025 was dat 9 %). Wie zijn vakantiewoning regelmatig verhuurt, beschouwt de Belastingdienst als ondernemer voor de btw. Met een omzet van maximaal € 20.000 per kalenderjaar kun je de kleineondernemersregeling (KOR) gebruiken en reken je geen btw. Ontbijt en maaltijden die je apart levert vallen niet onder logies; voor voedingsmiddelen geldt het lage tarief van 9 %. Meer over aangifte en KOR in de gids btw 21 % en KOR voor vakantieverhuur.

7. Nachtregister

Wie gasten tegen betaling laat overnachten, moet een nachtregister bijhouden (artikel 438 Wetboek van Strafrecht). Welke gegevens erin moeten en hoe je dat digitaal doet, lees je in de gids over het digitaal nachtregister.

8. Wat Airbnb kost: servicekosten

Airbnb kent twee modellen (Airbnb Help, "Servicekosten van Airbnb"):

• Gesplitste kosten: de meeste hosts betalen 3 % van het boekingsbedrag; de gast betaalt daarnaast zijn eigen servicekosten.
• Alleen-host-kosten: meestal 15,5 % voor de host, en de gast betaalt geen servicekosten. Dit model is verplicht voor traditionele accommodaties en voor hosts die met software voor woningbeheer (zoals een PMS of channel manager) werken.

Reken die kosten mee als je je prijs bepaalt; meer daarover in de gids over prijzen voor vakantieverhuur.

9. Superhost

Airbnb beoordeelt de Superhost-status elk kwartaal over de afgelopen 12 maanden: minimaal 10 verblijven of 3 verblijven van samen minstens 100 nachten, binnen 24 uur reageren op 90 % van de nieuwe berichten, minder dan 1 % annuleringen (behalve bij geldige redenen) en een totaalbeoordeling van minimaal 4,8.

10. Fouten die je registratie of geld kunnen kosten

• Meer nachten verhuren dan je gemeente toestaat, of de melding vooraf vergeten. Platforms leveren hun gegevens aan de overheid, dus dit valt op.
• Geen of een verkeerd registratienummer in de advertentie. De gemeente kan het nummer schorsen en het platform laten verwijderen.
• Vakantieverhuur in een huurwoning zonder toestemming van de verhuurder, of in strijd met het huurcontract.
• Het splitsingsreglement van de VvE negeren. Dat kan kortetermijnverhuur beperken, los van wat de gemeente toestaat.
• Doorgaan met 9 % btw. Sinds 1 januari 2026 is het 21 % op logies.
• Een gewone opstal- of inboedelverzekering die verhuur aan toeristen uitsluit. Vraag je verzekeraar of vakantieverhuur gedekt is.

11. Stappenplan om te beginnen

1. Lees de huisvestingsverordening van je gemeente: registratieplicht, nachtencriterium, melding, vergunning.
2. Controleer bestemmingsplan, huurcontract of VvE-reglement en je verzekering.
3. Vraag het registratienummer of de vergunning aan.
4. Bepaal met de tabel hierboven hoe je inkomsten belast worden, en of je btw-ondernemer bent en de KOR wilt gebruiken.
5. Regel de toeristenbelasting bij de gemeente en een nachtregister.
6. Zet je advertenties online met het registratienummer, en houd je kalenders gesynchroniseerd om dubbele boekingen te voorkomen.

FAQ

Hoeveel nachten mag ik mijn woning per jaar verhuren aan toeristen?

Dat bepaalt je gemeente: de Huisvestingswet noemt zelf geen aantal. In Amsterdam is het maximaal 30 nachten per kalenderjaar en sinds 1 april 2026 15 nachten in acht aangewezen wijken. Andere gemeenten hebben eigen grenzen of geen nachtencriterium; kijk in de huisvestingsverordening van jouw gemeente.

Moet ik belasting betalen over mijn Airbnb-inkomsten?

Ja. Verhuur je tijdelijk je eigen woning, dan betaal je inkomstenbelasting in box 1 over 70 % van de huur min aftrekbare kosten. Een tweede woning of vakantiewoning zonder extra diensten valt meestal in box 3. Lever je diensten zoals ontbijt of linnengoed, dan kan de hele vergoeding in box 1 belast zijn.

Moet ik btw rekenen over vakantieverhuur?

Als je regelmatig verhuurt, ben je voor de btw ondernemer. Sinds 1 januari 2026 is het tarief op logies 21 %. Met een omzet tot € 20.000 per jaar kun je de kleineondernemersregeling (KOR) gebruiken en reken je geen btw.

Wat is een registratienummer en waar moet het staan?

In gemeenten met een registratieplicht vraag je per woning een registratienummer aan bij de gemeente. Je vermeldt het in elke advertentie, op Airbnb, Booking.com en je eigen site. Zonder geldig nummer kan de gemeente het platform opdragen de advertentie te verwijderen.

Hoeveel toeristenbelasting moet ik rekenen?

Dat verschilt per gemeente. In 2026 rekent Amsterdam 12,5 % van de overnachtingsprijs exclusief btw, Utrecht 10 %, Rotterdam 6,5 % en Den Haag € 6,20 per persoon per nacht. Alle tarieven staan in onze gids over toeristenbelasting.

Hoeveel commissie neemt Airbnb?

Bij gesplitste kosten betalen de meeste hosts 3 %. Bij alleen-host-kosten is het meestal 15,5 %; dat model is verplicht voor hosts die met software voor woningbeheer werken.

Kan mijn VvE vakantieverhuur verbieden?

Ja, het splitsingsreglement of een besluit van de VvE kan kortetermijnverhuur beperken, ook als de gemeente het toestaat. Controleer dit vóór je begint.

Bronnen: Huisvestingswet 2014; Huisvestingsverordening Amsterdam 2024; Belastingdienst over tijdelijke verhuur eigen woning, verhuur 2e woning, box 3 in 2026 en btw op logies; KOR; Airbnb servicekosten en Superhost. Stand: 3 november 2026.