BTW 21% en KOR voor vakantieverhuur 2026: fiscale gids Nederland

Paolo Vezzola

Oprichter · Vezpa PMS · Profiel →

De fiscale kant is waar de meeste Nederlandse vakantieverhuurders geld verliezen — niet uit kwade trouw, maar uit onwetendheid. Een factuur met het verkeerde BTW-tarief, een aangifte die te laat is ingediend, een vergeten DAC7-controle: elk van deze fouten kan leiden tot een naheffing, rente en een boete. Deze gids 2026 legt in duidelijke taal uit hoe BTW 21%, de e-factuur Peppol, DAC7, het verschil particulier / eenmanszaak / BV en de KOR-regeling werken voor vakantieverhuur in Nederland.

1. De drie BTW-tarieven die vakantieverhuur raken

Sinds 1 januari 2026 valt vakantieverhuur in Nederland onder het algemene BTW-tarief van 21% op de overnachtingsdienst; het verlaagde tarief van 9% voor logies is per die datum vervallen. Bepalend is de datum van de overnachting, niet die van boeking of betaling: ook een in 2025 vooruitbetaald verblijf in 2026 valt onder 21%. Maar let op: niet alles wat je aan de gast in rekening brengt valt onder dat tarief.

Splitsingsregel bij all-in prijzen: sinds 1 januari 2026 moet je bij een all-in prijs die overnachting én ontbijt (of ander los aangeboden zwembad/attractie) omvat, de vergoeding evenredig naar marktwaarde splitsen: het deel voor de overnachting valt onder 21% en het deel voor het ontbijt onder 9%. Zo schrijft de Belastingdienst dit voor sinds het vervallen van het verlaagde logiestarief.

Goed nieuws over horeca-services: in tegenstelling tot andere landen, vallen ontbijt, lunch en diner in Nederland onder 9% BTW (horeca-tarief). Dit maakt het Nederlandse fiscale regime relatief vriendelijk voor vakantieverhuur met restaurant of B&B met ontbijt.

Dure fout 1: alles tegen 9% factureren

Verhuurders die spa, was, mini-bar tegen 9% factureren, hanteren onvoldoende BTW. De Belastingdienst spoort dit bij een boekenonderzoek snel op via de auditfile (XAF) van je administratie. Gevolg: een naheffing van de te weinig betaalde BTW, plus rente en mogelijk een boete.

Dure fout 2: alles tegen 21% factureren

Eveneens veel voorkomend bij verhuurders die het 9% regime niet kennen. Te veel BTW gefactureerd, klant prijs te hoog, concurrentie verloren — en de Belastingdienst betaalt het verschil niet vrijwillig terug.

2. KOR — Kleineondernemersregeling tot 20.000 €

Vakantieverhuurders met jaaromzet tot 20.000 € exclusief BTW (in het lopende én het vorige kalenderjaar) kunnen kiezen voor de Kleineondernemersregeling (KOR). Dit betekent:

• geen BTW in rekening bij de gast (concurrerende prijs),
• geen BTW aftrekken van inkoop (elektriciteit, onderhoud, software),
• geen BTW-aangifte indienen,
• maar nog steeds plicht tot inkomstenbelasting (box 3 of inkomstenbelasting box 1) en e-factuur voor B2B-transacties.

Wanneer is KOR voordelig? Vooral voor kleine verhuurders, bijvoorbeeld met één unit die maar een deel van het jaar verhuurd wordt. Boven 20.000 € omzet is het „normale” BTW-regime (21% sinds 2026) doorgaans beter zodra je substantiële inkoop-BTW aftrekt (elektriciteit, onderhoud, software) — al weegt bij overwegend particuliere (B2C) gasten de 21% op de verkoopprijs zwaarder dan vroeger.

Over- en onderschrijden van de KOR-grens werkt strikt: zodra je in een kalenderjaar boven 20.000 € komt, val je per direct uit de KOR en moet je BTW rekenen over het volledige bedrag van de levering of dienst waarmee je de grens overschrijdt, en over alles daarna. Vrijwillig aan- of afmelden kan per kwartaal: doe het minstens 4 weken vóór de gewenste ingangsdatum. Na een afmelding kun je de rest van dat kalenderjaar én het hele jaar erop niet opnieuw aan de KOR deelnemen.

3. e-factuur en Peppol: wat verandert in 2026

Nederland implementeert geleidelijk e-factuur via het Europese Peppol-netwerk. De stand van zaken in 2026:

• B2G (Business-to-Government): e-factuur via Peppol is verplicht sinds 2019 voor leveringen aan de overheid.
• B2B (Business-to-Business): e-factuur via Peppol is aanbevolen maar nog niet verplicht. Onder de EU-richtlijn ViDA volgt vanaf 1 juli 2030 digitale rapportage op basis van e-facturen voor grensoverschrijdende B2B-transacties; lidstaten mogen al eerder een binnenlandse verplichting invoeren.
• B2C (Business-to-Consumer): papieren of PDF-factuur volstaat. Veel vakantieverhuurders versturen PDF via e-mail vanuit het PMS.

De juiste manier om voor te bereiden: PMS met Peppol-integratie kiezen vandaag, om een zware overgang later te vermijden. Sommige PMS-en bieden Peppol al als optie; bij Vezpa is Peppol voor Nederland nog niet beschikbaar. Internationale PMS-en (Cloudbeds, SiteMinder) hebben dit in mindere mate of vereisen plugin.

4. DAC7 en de gekruiste fiscalisering: wat de Belastingdienst al weet

Sinds 1 januari 2024 zijn Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia en alle digitale platforms met EU-activiteit verplicht om aan de Belastingdienst Nederland (en aan de zusterorganisaties in elke EU-lidstaat) te rapporteren:

• naam en BSN/RSIN van de verhuurder,
• fiscaal adres,
• vergunningsnummer (waar van toepassing),
• aantal boekingen en verkochte nachten,
• bruto-omzet en commissies,
• bankrekening voor uitbetalingen.

Met andere woorden: als je in 2025 voor 84.000 € hebt verkocht via Booking.com, weet de Belastingdienst dit al vóór je aangifte indient. Onderaangifte is praktisch onmogelijk en stelt je bloot aan vergrijpboete (tot 100% van de niet-betaalde belasting) + naheffing van 5 jaar terug.

5. Bronheffing voor niet-residenten

Als de verhuurder fiscaal niet-resident is in Nederland (buitenlander met huis in Nederland dat als vakantieverhuur wordt geëxploiteerd):

• Box 3 of box 1: een tweede woning in Nederland valt ook voor een buitenlandse belastingplichtige in box 3 (forfaitair rendement over de waarde); is de verhuur zo actief dat het een onderneming of „resultaat uit overige werkzaamheden” is, dan wordt het resultaat in box 1 belast — afhankelijk van de mate van actieve betrokkenheid.
• Geen bronheffing op overnachtingsomzet: betaling gebeurt via jaarlijkse aangifte M-formulier (voor niet-residenten).
• Verdragvoordeel: vraag een eventueel verdrag tot voorkoming van dubbele belasting aan (Nederland heeft met veel landen zo'n verdrag).

Belangrijke noot: de eigendom van een tweede woning in Nederland door een buitenlander is volledig belast in NL (vermogensbelasting box 3, gemeentelijke OZB, eventueel overdrachtsbelasting bij aankoop). Vermijd niet-aangifte: gemeenten cross-checken vergunning vakantieverhuur met box 3-aangifte.

6. Particulier vs eenmanszaak vs BV: welk regime is voor jou

Particulier (geen onderneming)

Verhuren van eigen woning of tweede huis zonder als ondernemer te zijn geregistreerd:

• Bij een tweede huis telt de woningwaarde in box 3 (vermogen): forfaitair rendement 6% × belasting 36% in 2026 = 2,16% over je vermogen boven het heffingsvrij vermogen (59.357 € per persoon); de huurinkomsten tellen niet apart. Verhuur je tijdelijk je eigen woning, dan blijft die in box 1 en betaal je inkomstenbelasting over 70% van de huurinkomsten na aftrek van kosten als schoonmaak, energie en provisie,
• Geen BTW zolang je geen btw-ondernemer bent; wie regelmatig verhuurt, kan dat wel zijn (dan zijn de KOR of de registratiedrempel van 2.200 € omzet te overwegen),
• Bij een tweede huis geen aftrek van kosten (alleen de waarde telt in box 3),
• In Amsterdam: vergunning vakantieverhuur en registratienummer verplicht en maximaal 30 nachten per jaar (in aangewezen buurten 15); andere gemeenten hebben eigen regels.

Eenmanszaak / ZZP

Voor verhuurders die als ondernemer zijn geregistreerd bij de Kamer van Koophandel:

• Inkomsten in box 1 (winst uit onderneming): progressief tarief 35,75% tot ~38.900 €, 37,56% tot ~78.400 € en 49,5% boven,
• BTW 21% (verplicht boven 20.000 € omzet),
• Aftrek alle kosten reëel (gas, elektra, water, schoonmaak, onderhoud, OTA-commissies, afschrijving inventaris, rente hypotheek vakantiehuis),
• Zelfstandigenaftrek (1.200 € in 2026, alleen als je aan het urencriterium van 1.225 uur voldoet) en MKB-winstvrijstelling (12,70%) verminderen belastbaar inkomen,
• Geen scheiding tussen privé en zakelijk vermogen.

BV (Besloten Vennootschap)

Voor verhuurders met meerdere panden of substantieel volume:

• Vennootschapsbelasting (Vpb) 19% tot 200.000 € winst, 25,8% boven,
• Aftrek alle kosten reëel,
• Dividenden uitkering: 24,5% tot 68.843 € en 31% daarboven in box 2 (aanmerkelijk belang),
• Scheiding privé/zakelijk: aansprakelijkheid beperkt tot kapitaal,
• Opvolging en verkoop simpel (aandelenverkoop in plaats van pandverkoop met overdrachtsbelasting).

Wanneer kiezen wat?

7. Fiscale kalender 2026 voor vakantieverhuur

8. Hoe het PMS alles automatiseert

Er bestaat geen certificering van PMS-en door de Belastingdienst. Een goed PMS moet automatisch (Peppol, BTW-aangifte-export en DAC7-rapportage biedt Vezpa nog niet):

• factuur uitgeven met correct BTW-tarief per regel,
• Peppol-factuur genereren voor B2B-klanten (wanneer ingeschakeld),
• KOR-vrijstelling toepassen wanneer de verhuurder dat regime kiest,
• niet-residenten identificeren en correct factureren,
• overnachtingsomzet (21%) vs F&B (9%) vs extra's (21%) scheiden in rapporten voor de accountant,
• BTW-aangifte exporteren in Belastingdienst-XML formaat,
• Toeristenbelastingberekening per gemeente automatiseren,
• DAC7-rapportage genereren voor cross-check met OTA-rapporten.

Hoeveel tijd dit zonder PMS kost, hangt af van je aantal boekingen en extra's. Vezpa kost 39, 59 of 89 € per maand en neemt het factureren met het juiste tarief per regel en de toeristenbelasting over; de BTW-aangifte zelf doe je nog steeds zelf of via je accountant, maar met facturen die al kloppen.

9. Dure fouten en hoe ze te vermijden

Fout 1: handgeschreven facturen in Word/Excel

De Belastingdienst accepteert handmatige facturen, maar met de hand gemaakte facturen bevatten makkelijker fouten: een verkeerd tarief, een ontbrekend factuurnummer, een gat in de nummering. Een PMS dat elke factuur uit de boeking opbouwt, voorkomt die fouten.

Fout 2: alles als „overnachting” aangeven in de BTW-aangifte

Restaurant, spa, parkeren onder dezelfde rubriek „overnachting” met BTW 21% mengen. De Belastingdienst cross-checkt met individuele facturen en detecteert de discrepantie. Naheffing + boete + rente.

Fout 3: Airbnb-inkomen negeren omdat „het toch klein is”

De Belastingdienst ontvangt al Airbnb-data via DAC7, dus niet-aangegeven omzet valt op. Naheffingsboete: 100% van de niet-betaalde BTW + IB, met mogelijkheid van strafrechtelijke vervolging boven 25.000 €.

Fout 4: voor KOR kiezen boven 20.000 € omzet

Wanneer omzet de grens passeert, val je per direct uit KOR. De omzet van dat jaar vóór de overschrijding blijft vrijgesteld, maar over de handeling waarmee je de grens passeert en alles daarna ben je BTW verschuldigd. Niet-aanpassing: de Belastingdienst legt een naheffing op over die belaste omzet, eventueel met boete.

Fout 5: vakantieverhuur en langetermijnverhuur door elkaar halen

Verhuur > 6 maanden is „regulier woningverhuur” met heel andere fiscaliteit (geen BTW, andere box). Een verblijf van 90 nachten als „vakantieverhuur” factureren is duur: de Belastingdienst herclassificeert en kan een boete opleggen voor ten onrechte gefactureerde BTW.

10. Praktische numerieke voorbeelden

Voorbeeld A: Eenmanszaak, 1 T1 Amsterdam, 45.000 €/jaar

• Regime: eenmanszaak BTW 21%
• Omzet excl. BTW: 45.000 / 1,21 = 37.190 €
• BTW ingehouden: 7.810 €
• BTW aftrekbaar (kosten): 600 € → BTW te betalen 7.210 €
• Winst voor IB (na aftrek alle kosten reëel 12.000 €): 25.190 €
• MKB-vrijstelling 12,70% + zelfstandigenaftrek 1.200 € (urencriterium gehaald) → belastbaar inkomen ~20.940 €
• IB op ~20.940 € (tarief 35,75%): ~7.486 €
• Totaal belasting: ~14.696 € (33% van bruto-omzet)

Voorbeeld B: BV, 4 vakantiehuizen Zandvoort, 280.000 €/jaar

• Regime: BV (Vpb)
• Omzet excl. BTW: 280.000 / 1,21 = 231.405 €
• BTW: 48.595 € geheven, 4.500 € aftrekbaar → 44.095 € te betalen
• Winst na alle kosten reëel (onderhoud 15k, OTA-commissies 28k, energie 6k, afschrijving 12k, salaris bestuur 35k): 135.405 €
• Vpb: 19% op 135.405 € = 25.727 €
• Totaal belasting: 69.822 € (24,9% van bruto-omzet)

Merk op: bij dit volume kan een BV gunstiger zijn dan een eenmanszaak (let op: de box 2-heffing bij dividenduitkering komt er nog bij; laat dit doorrekenen door je adviseur), en biedt bovendien aansprakelijkheidsbeperking en eenvoudige verkoop/opvolging.

FAQ

Moet ik een accountant inschakelen als ik eenmanszaak ben met 1 vakantiehuis?

Niet verplicht, maar aanbevolen. De combinatie van BTW-aangifte per kwartaal + IB-aangifte jaarlijks + DAC7-controle + toeristenbelasting per gemeente is technisch alleen overzichtelijk met een accountant. Vraag vooraf een prijsopgave: de kosten hangen af van het aantal panden en wat je zelf aanlevert.

Is BTW op Booking.com-commissie aftrekbaar?

Ja — Booking factureert vanuit Ierland met EU intracommunautaire btw-regeling (autoliquidatie). Verhuurder past verlegging toe: BTW „verlegd” verschuldigd en aftrekbaar in dezelfde transactie. Saldo nul, maar moet correct in de aangifte verschijnen.

Wat als ik in Amsterdam meer dan 30 nachten/jaar in eigen woning verhuur?

Dat mag niet. In Amsterdam heb je voor vakantieverhuur van je woning een vergunning vakantieverhuur en een registratienummer nodig (te vermelden in elke advertentie), meld je elke verhuur bij de gemeente en mag je maximaal 30 nachten per jaar verhuren — in aangewezen buurten 15. Meer nachten verhuren is een overtreding waartegen de gemeente handhaaft. Fiscaal blijft je eigen woning in box 1: je betaalt inkomstenbelasting over 70% van de huurinkomsten na kosten. Wordt de verhuur zo omvangrijk dat je ondernemer bent, dan valt de winst in box 1 als winst uit onderneming.

Geldt het 21% tarief ook voor een vakantiepark met meerdere units?

Ja, sinds 1 januari 2026 valt kort verblijf in een vakantiepark onder 21%, mits het primair voor overnachting wordt gebruikt en niet voor permanente bewoning. Verhuur je enkel een kampeerplaats waarop de gast zelf een tent, caravan of camper plaatst, dan geldt nog wel het verlaagde tarief van 9%. Bij twijfel: vraag een rulingaanvraag bij de Belastingdienst.

Moet ik op Booking.com facturen uitgeven met BSN van de gast?

Voor consumentenfacturen (B2C): BSN is niet nodig. Voor zakelijke facturen (B2B): vraag BTW-nummer (KvK) van de klant, niet BSN. BSN is gevoelig persoonsgegeven en hoort niet op een gewone factuur.

Wat is de overgang naar Peppol e-factuur in 2027?

Een EU-verplichting per 2027 bestaat niet. De ViDA-richtlijn (van kracht sinds 14 april 2025) voert vanaf 1 juli 2030 digitale rapportage op basis van e-facturen in voor grensoverschrijdende B2B-transacties, en laat lidstaten toe eerder een binnenlandse e-factuurplicht in te voeren. Houd de Belastingdienst in de gaten voor een Nederlandse datum.