Prijzen vakantieverhuur 2026: zo bepaal je de prijs van je vakantiewoning

Paolo Vezzola

Oprichter · Vezpa PMS · Profiel →

„Hoeveel moet ik vragen per nacht?” Een goede prijs begint niet bij wat de buren vragen, maar bij drie vragen: wat kost een nacht jou, wat houd je over na btw, toeristenbelasting en commissie, en wanneer is er meer vraag dan aanbod. Deze gids loopt die stappen door, met een rekenvoorbeeld, de schoolvakanties van 2026, minimum verblijf, schoonmaakkosten en de commissies van de platforms.

1. Begin bij je ondergrens: wat kost een nacht?

Onder je ondergrens verhuur je met verlies. Je berekent hem uit twee soorten kosten:

• Vaste kosten per jaar: hypotheekrente of huur van het pand, energie- en internetabonnementen, verzekering, onderhoud, software, gemeentelijke lasten. Deel ze door het aantal nachten dat je realistisch verwacht te verhuren.
• Kosten per verblijf: schoonmaak, wasgoed, verbruiksartikelen, sleuteloverdracht. Deel ze door het gemiddelde aantal nachten per verblijf.

De cijfers zijn een voorbeeld, geen marktgemiddelde. Valt je verwachte bezetting lager uit, dan stijgt de ondergrens: bij 100 nachten worden de vaste kosten € 90 per nacht.

2. Van de prijs die de gast betaalt naar wat jij overhoudt

Tussen de prijs op Airbnb of Booking.com en wat er op je rekening komt, zitten drie posten:

• Btw: sinds 1 januari 2026 valt logies onder het tarief van 21 % (tot en met 2025 was het 9 %). Een prijs van € 121 inclusief btw is € 100 omzet. Gebruik je de kleineondernemersregeling (KOR, tot € 20.000 omzet per jaar), dan reken je geen btw.
• Toeristenbelasting: die betaal je aan de gemeente, niet aan jezelf. In 2026 is het bijvoorbeeld 12,5 % van de prijs exclusief btw in Amsterdam, 10 % in Utrecht, 6,5 % in Rotterdam en € 6,20 per persoon per nacht in Den Haag. Vermeld duidelijk of de belasting in de prijs zit of erbij komt; alle tarieven staan in de gids toeristenbelasting Nederland 2026.
• Commissie van het platform: Airbnb rekent bij gesplitste kosten meestal 3 % aan de host, bij alleen-host-kosten meestal 15,5 % (verplicht voor hosts die met software voor woningbeheer werken). Booking.com rekent een commissie per boeking die in je overeenkomst staat. Directe boekingen via je eigen site hebben alleen betaalkosten.

Rekenvoorbeeld voor een prijs van € 121 per nacht inclusief btw op Airbnb met alleen-host-kosten van 15,5 %: commissie ongeveer € 18,76, btw € 21, blijft € 81,24 omzet voor jou — net boven de ondergrens van € 80 uit het voorbeeld hierboven. Komt de toeristenbelasting niet bovenop de prijs, dan gaat ook die er nog af.

3. Kijk naar vergelijkbare woningen, op dezelfde data

Zoek op Airbnb en Booking.com woningen die echt vergelijkbaar zijn: zelfde soort woning, zelfde aantal slaapplaatsen, vergelijkbare ligging en beoordelingen. Kijk naar de totaalprijs voor dezelfde data, inclusief schoonmaakkosten, en doe dat voor een weekend in het hoogseizoen, een doordeweekse nacht in het laagseizoen en een feestdag. Let ook op wat niet meer beschikbaar is: woningen die al volgeboekt zijn, vertellen je meer over de vraag dan de prijzen van woningen die nog vrij zijn.

4. Seizoenen en piekdata 2026

De vraag naar vakantiewoningen volgt de vakanties. De schoolvakanties van 2026 (adviesdata van de rijksoverheid; scholen kunnen afwijken):

Daarnaast vallen in 2026 Pasen op 5 en 6 april, Koningsdag op maandag 27 april, Hemelvaartsdag op donderdag 14 mei en Pinksteren op 24 en 25 mei: lange weekenden waarin korte verblijven goed lopen. Komen veel van je gasten uit Duitsland of België, kijk dan ook naar de vakanties daar, en zet lokale evenementen in je eigen agenda.

Een praktische opbouw: drie tot vijf seizoenen (laag, midden, hoog, piek), met per seizoen een basisprijs, en de piekdata als aparte periodes daarbovenop. Begin met je hoogseizoenprijs en werk naar beneden, niet andersom, en houd de ondergrens uit stap 1 vast als bodem.

5. Weekdag en weekend

Bij vakantiewoningen in kust-, bos- en stadsgebieden zijn de vrijdag- en zaterdagnacht meestal het meest gevraagd; zakelijke bestemmingen kennen juist doordeweekse drukte. Kijk in je eigen boekingen van vorig jaar welke nachten het eerst vol waren, en geef die een toeslag ten opzichte van de rustigste nachten.

6. Minimum verblijf

Elk verblijf kost je een schoonmaak en een wissel. Een minimum verblijf voorkomt dat één losse nacht een week in het hoogseizoen blokkeert:

• Hoogseizoen en piekdata: een langer minimum, of aankomst alleen op vaste dagen (bijvoorbeeld zaterdag).
• Weekenden: vaak twee nachten.
• Laagseizoen en laatste minuut: een kortere minimum vult de gaten tussen boekingen. Een losse nacht tussen twee boekingen kun je beter verkopen dan leeg laten staan.

Let op als je gemeente een maximum aantal nachten per jaar hanteert, zoals Amsterdam (30, of 15 in aangewezen wijken): dan is de prijs per nacht belangrijker dan de bezetting. Meer over die regels in de gids over vakantieverhuur en Airbnb.

7. Schoonmaakkosten: apart of in de prijs?

Een aparte schoonmaakvergoeding houdt je nachtprijs lager in de zoekresultaten, maar de gast ziet haar in de totaalprijs. Bij een kort verblijf weegt ze zwaar: € 60 schoonmaak op één nacht van € 100 maakt het verblijf 60 % duurder, op een week nog geen 9 %. Twee gangbare oplossingen: een schoonmaakvergoeding die past bij je minimum verblijf, of de kosten in de nachtprijs verwerken en een lagere prijs per nacht geven bij langere verblijven.

8. Kortingen die werken

• Weekkorting of maandkorting: minder wissels betekent minder kosten; geef een deel daarvan door.
• Laatste-minuutkorting alleen voor nachten die anders leeg blijven, en nooit onder je ondergrens.
• Voordeel bij direct boeken: geen commissie betekent ruimte voor een lagere prijs of een extra. Sinds Booking.com in mei 2024 onder de Digital Markets Act als poortwachter is aangewezen, mag het je niet verbieden via andere kanalen, ook je eigen site, een andere prijs te vragen (artikel 5, lid 3 DMA).

9. Drie cijfers om je prijzen bij te sturen

• Gemiddelde prijs per verkochte nacht (ADR): omzet uit overnachtingen gedeeld door het aantal verkochte nachten.
• Bezetting: verkochte nachten gedeeld door beschikbare nachten.
• Opbrengst per beschikbare nacht (RevPAR): omzet gedeeld door beschikbare nachten, of ADR maal bezetting.

Een hogere prijs met iets lagere bezetting kan meer opleveren, en minder schoonmaakkosten. Vergelijk daarom je RevPAR per maand met dezelfde maand vorig jaar, niet alleen je bezetting. Is een periode ver van tevoren al bijna vol, dan was de prijs te laag; staat hij kort voor de datum nog leeg, dan was hij te hoog of het minimum verblijf te lang.

10. Je eerste prijslijst in vijf stappen

1. Bereken je ondergrens per nacht (stap 1).
2. Bepaal je hoogseizoenprijs uit vergelijkbare woningen op dezelfde data (stap 3) en controleer met stap 2 wat je overhoudt.
3. Zet seizoenen en piekdata in je kalender, met de schoolvakanties en feestdagen van 2026.
4. Kies per seizoen een minimum verblijf en een schoonmaakvergoeding die erbij past.
5. Kijk elke week naar wat er geboekt is en stel bij: vroeg vol is te goedkoop, laat leeg is te duur.

11. Prijzen beheren met Vezpa

In Vezpa zet je seizoenen en prijzen per dag per type woning, met een minimum verblijf, en stuurt de channel manager ze naar Booking.com, Airbnb, Vrbo, Expedia en Agoda en naar je eigen boekingsmodule. Met de RMS-module stelt Vezpa prijzen en minimum verblijf voor op basis van je seizoenen, je boekingstempo en de feestdagen en brugdagen van je land, altijd binnen de grenzen die je zelf instelt; bij elke prijs zie je welke regel hem heeft verschoven. Vezpa rekent geen commissie op boekingen via de portalen.

FAQ

Hoe bepaal ik de prijs per nacht van mijn vakantiewoning?

Bereken eerst je ondergrens: vaste kosten per jaar gedeeld door de verwachte verhuurde nachten, plus de kosten per verblijf gedeeld door het gemiddelde aantal nachten. Vergelijk daarna de totaalprijs van echt vergelijkbare woningen op dezelfde data, en trek btw, toeristenbelasting en commissie af om te zien wat je overhoudt.

Zit de btw in de prijs van een vakantiewoning?

Prijzen voor particuliere gasten zijn inclusief btw. Sinds 1 januari 2026 is dat 21 % op logies (tot en met 2025 was het 9 %), dus een prijs van € 121 is € 100 omzet. Met de kleineondernemersregeling (KOR, omzet tot € 20.000 per jaar) reken je geen btw.

Moet de toeristenbelasting in mijn prijs zitten?

Dat mag je zelf kiezen, zolang je het duidelijk vermeldt. De belasting is per gemeente anders: in 2026 bijvoorbeeld 12,5 % van de prijs exclusief btw in Amsterdam, 10 % in Utrecht, 6,5 % in Rotterdam en € 6,20 per persoon per nacht in Den Haag. Zit ze in de prijs, reken haar dan mee bij wat je overhoudt.

Wat rekenen Airbnb en Booking.com aan commissie?

Airbnb rekent bij gesplitste kosten meestal 3 % aan de host en bij alleen-host-kosten meestal 15,5 %; dat laatste model is verplicht voor hosts die met software voor woningbeheer werken. Booking.com rekent een commissie per boeking die in je overeenkomst met Booking.com staat.

Mag ik op mijn eigen website goedkoper zijn dan op Booking.com?

Ja. Booking.com is sinds mei 2024 als poortwachter aangewezen onder de Digital Markets Act, en artikel 5, lid 3 verbiedt poortwachters om aanbieders te beletten via andere kanalen een andere prijs te vragen.

Hoeveel nachten minimum verblijf moet ik instellen?

Dat hangt af van je schoonmaakkosten en de vraag. Gebruikelijk is een langer minimum of vaste aankomstdagen in het hoogseizoen, twee nachten in het weekend, en een korter minimum in het laagseizoen en vlak voor de datum, om gaten tussen boekingen te vullen.

Bronnen: Belastingdienst, btw op logies; KOR; schoolvakanties 2025-2026 en 2026-2027; Airbnb servicekosten; Europese Commissie, DMA-poortwachters. Tarieven toeristenbelasting: zie onze gids per gemeente. Stand: 3 november 2026.