ÁFA szállásszolgáltatásra Magyarországon 2026: 5% kedvezményes kulcs és gyakorlati alkalmazás

Paolo Vezzola

Alapító · Vezpa PMS · Profil →

A magyar szálláságazat három különböző ÁFA-kulccsal dolgozik: 5% a vendégéjszakákra, 27% a legtöbb kiegészítő szolgáltatásra (Európai Unió legmagasabb általános ÁFA-kulcsa) és 18% néhány meghatározott esetben. Ez a kevert szerkezet a számlázást a magyar apartmanokban és panziókban összetettebbé teszi, mint egy hagyományos kereskedelmi tevékenységben — és egyúttal a több ÁFA-kulcs támogatása nélküli PMS-rendszereket gyakorlatilag használhatatlanná teszi a magyar piacon. Ebben az útmutatóban elmagyarázom, mikor kötelező regisztrálni az ÁFA-rendszerbe, hogyan alkalmazandók a különböző kulcsok a különböző szolgáltatásokra, hogyan számolod el az ÁFA-t a Booking.com-ról és Airbnb-ről érkező foglalásoknál, és melyek a NAV által ellenőrzések során leggyakrabban talált hibák.

Mi az ÁFA és milyen kulcsok vannak a szálláságazatban

Az általános forgalmi adó (ÁFA) közvetett adó, amelyet a 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról szabályoz. Magyarországon 2026-ban a következő kulcsok érvényesek:

• 27% — általános kulcs a legtöbb termékre és szolgáltatásra (az EU legmagasabb általános kulcsa)
• 18% — kedvezményes kulcs néhány élelmiszerre (alapélelmiszerek), bizonyos szállásszolgáltatások szövegei
• 5% — kedvezményes kulcs kereskedelmi szállásszolgáltatásra, néhány élelmiszerre, könyvre, gyógyszerre, internet előfizetésre
• 0% — export, EU-n belüli értékesítés és bizonyos különleges rendszerek

A szállásszolgáltató objektumok legalább két kulccsal kombinálnak: 5% a vendégéjszakákra és 27% a legtöbb kiegészítő szolgáltatásra. A számlán ennek világosan elkülönítve kell megjelennie külön sorokban, minden saját kulcsával.

Miért 5% a vendégéjszakákra — történet és jogalap

A kereskedelmi szállásszolgáltatás kedvezményes ÁFA-kulcsát Magyarországon 2020. január 1-jén vezették be, amikor a kulcsot 18%-ról 5%-ra csökkentették. Ez a turisztikai versenyképességet támogató intézkedés volt, és része egy szélesebb csomagnak, amely a vendéglátást is támogatta.

A kedvezményes 5%-os kulcs jelentős versenyelőnyt biztosít a magyar szállásadók számára, különösen a szomszédos országokkal szemben (Ausztria 10%, Szlovákia 5%, Horvátország 13%, Románia 11%, Szerbia 10%). A 22 százalékpontos különbség (5% vs 27%) közvetlen hatást gyakorol az árrésekre — nélküle a vendégéjszakák ára jelentősen magasabb kellene, hogy legyen.

Mely szolgáltatásokra vonatkozik az 5% és melyekre a 27%

Ez a magyar szállás-ÁFA legbonyolultabb része. A hiba itt az első számú ok a NAV ellenőrzéseknél. Általánosságban az 5% csak a szállással szorosan kapcsolódó szolgáltatásokra vonatkozik, minden más 27%-os.

Kulcsfontosságú elv: ha a szolgáltatás benne van a vendégéjszaka teljes árában, 5%-os ÁFA; ha külön értékesítés, többnyire 27%. Ennek gyakorlati következményei vannak:

• „Vendégéjszaka + reggeli + wellness“ csomag 25.000 Ft áron → az egész összeg 5% ÁFA
• Vendégéjszaka 20.000 Ft + külön vásárolt wellness 5.000 Ft → 20.000 Ft 5%-kal, 5.000 Ft 27%-kal

ÁFA-regisztráció és küszöb

Magyarországon 2026-ban a kötelező ÁFA-regisztráció küszöbe 20 millió forint az utóbbi 12 hónap forgalmából. Ez a küszöb az általános, és bár a turisztikai tevékenységnél elméletileg alkalmazható az alanyi mentesség küszöb alatt, a gyakorlatban a legtöbb apartmankereskedő hamarosan átlépi.

Konkrét kötelezettségek a küszöb átlépésekor:

• Amikor a forgalom meghaladja a 20 millió Ft-ot az utóbbi 12 hónapban, 15 napon belül kérelmezned kell az ÁFA-regisztrációt
• A regisztráció a NAV által meghatározott időponttól lép hatályba
• A regisztrációtól kezdve számlákat állítasz ki ÁFA-val és havi/negyedéves bevallást nyújtasz be
• Az első bevallási időszak a regisztráció dátumától a hónap végéig tart

Hogyan számolódik a forgalom a küszöbhöz

A küszöbszámításhoz a forgalomba minden adóköteles értékesítés beletartozik:

• Vendégéjszakák bevétele (bruttó, OTA jutalékok előtt)
• Étterem bevétele, ha van
• Kiegészítő szolgáltatások bevétele (parkolás, wellness, mini-bár)
• Ajándéktárgyak értékesítése

Nem tartozik bele: idegenforgalmi adó (a települési önkormányzat felé továbbítva), letétek, amelyek később visszafizetésre kerülnek, lemondási költségtérítések, hosszú távú befektetett eszköz értékesítése.

Önkéntes ÁFA-regisztráció — mikor van értelme

Az ÁFA-törvény lehetővé teszi az önkéntes ÁFA-regisztrációt a küszöb elérése előtt. Ez akkor előnyös, ha jelentős befektetéseket tervezel az első évben (felújítás, bútor, berendezés, marketing). A logika egyszerű: az ÁFA-alany levonhatja az ÁFA-t a vásárolt áruk és szolgáltatások után az általa felszámított ÁFA-ból.

Példa: 25 millió Ft beruházású apartman

• Beruházás: 25.000.000 Ft felújításra, bútorokra — ÁFA 27% = 6.750.000 Ft
• ÁFA-regisztráció nélkül: ez a 6.750.000 Ft végleges költség
• Önkéntes regisztrációval: levonható az ÁFA-ból a forgalom után. Ha az első 12 hónapban 8 millió Ft a bevétel, ÁFA 5% = 400.000 Ft
• Eredmény: visszaigényelhető 6.750.000 - 400.000 = 6.350.000 Ft a NAV-tól

Bevallás és NAV Online Számla

ÁFA bevallás

Az ÁFA-regisztráció után havi vagy negyedéves bevallást kell benyújtanod a forgalom nagyságától függően:

• Havi bevallás: ha a forgalmad meghaladja a 250 millió Ft-ot, vagy más specifikus okok miatt
• Negyedéves bevallás: a legtöbb kis és közepes apartmanvállalkozás számára (alapértelmezett)
• Éves bevallás: nagyon kicsi forgalom esetén (különleges esetek)
• A bevallás a hónap (vagy negyedév) végét követő hónap 20-áig esedékes
• Elektronikus benyújtás a NAV portálján keresztül e-személyivel vagy könyvelő segítségével

Online Számla — valós idejű adatszolgáltatás

Magyarország 2018-tól bevezette a NAV Online Számla rendszert, amely megköveteli, hogy minden kiállított számla valós időben (általában 4 órán belül) eljusson a NAV-hoz. Ez Európában egyedülálló rendszer és minden ÁFA-alanyra vonatkozik:

• Belföldi számlák minden összegben (a 100.000 Ft-os küszöb 2020-ban eltörölve)
• Külföldi értékesítések is számos esetben
• Számlázó program szükséges, amely automatikusan továbbítja az adatokat XML formátumban
• Manuálisan írott számlák szintén bejelenthetők, de az online rendszerbe továbbítva

Egy NAV Online Számla modullal rendelkező számlázó rendszer automatikusan továbbítja minden kiállított számlát a NAV felé, és megerősítést kap a beérkezésről. A Vezpában a NAV Online Számla adatszolgáltatás fejlesztés alatt áll: addig a számlákat a meglévő számlázó programodban vagy a könyvelőddel jelentsd.

Számlák ÁFA-val — kötelező adatok

Az ÁFA-alany számlát állít ki minden értékesítésnél. A 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet szerint kötelező adatok:

• Számla száma és kibocsátási dátuma
• A kiállító neve, címe, adószáma
• A vevő neve, címe, adószáma (jogi személyeknek)
• A teljesítés dátuma
• A szolgáltatás megnevezése (pl. „vendégéjszaka apartmanban „...“, ... -tól ... -ig“)
• Mennyiség és egységár ÁFA nélkül
• Adóalap (nettó összeg)
• ÁFA kulcs
• ÁFA összege
• Bruttó összeg
• Fizetési mód

Az apartmanoknál a leggyakoribb a vegyes számla több sorral: vendégéjszaka 5%, parkolás 27%, mini-bár 27%, idegenforgalmi adó ÁFA nélkül. Minden sornak külön összege van.

Online pénztárgép készpénzes fizetésnél

A készpénzben fizető vendégeknek a számlán kívül online pénztárgép-bizonylatra is szükség van. A pénztárgépeket a NAV felé valós időben kell csatlakoztatni, hasonlóan az Online Számla rendszerhez. A Vezpában az online pénztárgép-bekötés fejlesztés alatt áll.

Booking.com és Airbnb és ÁFA — ki fizet és hogyan számoljuk el

Itt jönnek a nemzetközi OTA-csatornák finomságai. A szabályok a fizetési modelltől függenek:

Hotel Collect (helyszíni fizetés)

A vendég közvetlenül az objektumnak fizet. Te kapod a teljes összeget és normálisan elszámolod:

• Számlát állítasz ki a vendégnek
• 5% ÁFA a vendégéjszakákra
• 27% a kiegészítőkre
• A Booking.com-jutalékot külön fizeted — általában a Booking B.V. (Hollandia) által kiállított számlán keresztül fordított ÁFA-elszámolással (reverse charge): te számolod el az ÁFA-t felszámítottként és levonhatóként egyszerre

Channel Collect (Booking szedi a fizetést)

A Booking.com fogadja a vendég fizetését (virtuális kártya vagy közvetlenül) és a tartózkodás végén nettó összeget utal. Itt:

• Nettó összeget kapsz: ár − Booking-jutalék
• Számlát állítasz ki a teljes bruttó összegről (jutalék előtt) a vendégnek
• A Booking.com számlát állít ki a jutalékról — az ÁFA-t fordított elszámolással levonod
• A teljes összeget és a levonásokat egyaránt bevallod a havi/negyedéves bevallásban

Airbnb (host-only fee)

Az Airbnb a Booking-hoz hasonlóan nettó összeget utal a házigazdának, saját jutaléka után. Hasonló a Channel Collect-hez, de van néhány különbség — az Airbnb (Airbnb Ireland-en keresztül) külön dokumentumokat állít ki a jutalékról (host-only fee), amelyek a fordított ÁFA-elszámoláshoz szolgálnak.

Gyakori hibák ÁFA-nál

1. 5% alkalmazása mindenre

Gyakran a házigazdák 5%-ot alkalmaznak a számla minden sorára, beleértve a parkolást, mini-bárt és transzfert. Ez hibás — az 5% csak a vendégéjszakákra és néhány csomagolt szolgáltatásra vonatkozik. NAV ellenőrzésen a 22%-os különbözetet a hibásan adóztatott szolgáltatásokra felszámítják.

2. Regisztráció a küszöb után

Az egyik legsúlyosabb jogsértés. Ha a forgalom 2026 augusztusában meghaladta a 20 millió Ft-ot, de 15 napon belül nem regisztráltál, a NAV visszamenőleges hatállyal kötelező regisztrációt rendelhet el és minden értékesítés ÁFA-ját kéri augusztustól a felfedezésig — gyakran milliós összegben.

3. Csak a „készpénzes“ értékesítések bevallása

Másik gyakori hiba: a készpénzben dokumentált értékesítések bevallása és a Booking.com-ról származók kihagyása. Az ÁFA-törvény nem tesz különbséget csatorna szerint — minden értékesítést be kell vallani.

4. Idegenforgalmi adó hibás kezelése

Az idegenforgalmi adó tranzit összeg, amelyet a vendégtől szedsz be és a települési önkormányzatnak utalsz. Nem ÁFA-köteles, de nem szabad az adóalapba beépíteni. Külön sorként kell megjelennie a számlán „ÁFA-mentes idegenforgalmi adó“ megjelöléssel.

5. Beszerzéseken levonatlan ÁFA

A regisztrált ÁFA-alanyok minden adóköteles tevékenységgel kapcsolatos beszerzés ÁFA-ját levonhatják. A házigazdák gyakran kihagyják a marketing, könyvelési, IT-szolgáltatási költségeket — elveszítik a levonási jogot.

Automatizálás PMS-en keresztül

A magyar piacra tervezett PMS automatizálja az ÁFA fő aspektusait:

• 5% vagy 27% automatikus alkalmazása a számla minden során a szolgáltatás típusa alapján
• Vegyes számlák generálása helyes kulcs-elválasztással
• Idegenforgalmi adó számítása külön (nem ÁFA-köteles) sorként
• Adatok exportálása a havi/negyedéves bevalláshoz (CSV/Excel a könyvelőnek)
• Booking.com/Airbnb bevételek keresztezett ellenőrzése a számlákkal
• Bruttó vs nettó összegek kezelése Channel Collect modelleknél
• NAV Online Számla integráció valós időben
• Online pénztárgép-csatlakozás készpénzes fizetésekhez

A Vezpa számlát állít ki számmal, soronkénti ÁFA-val és idegenforgalmi adóval, és e-mailben elküldi a vendégnek; a NAV Online Számla adatszolgáltatáson dolgozunk.

Gyakran ismételt kérdések

Az idegenforgalmi adó ÁFA-köteles?

Nem. Az idegenforgalmi adó tranzit összeg — te szeded be a vendégtől és a települési önkormányzatnak utalod. Nem a tevékenységed bevétele és nem ÁFA-köteles. A számlán külön sorként kell megjelennie „ÁFA-mentes idegenforgalmi adó“ megjelöléssel.

Levonhatom az ingatlan vásárlásának ÁFA-ját?

Igen, ha a tranzakció ÁFA-val történt (építtetőtől, nem magánszemélytől) és az ingatlan adóköteles tevékenységre (vendégéjszakák) használatos. Az ingatlan ÁFA-levonása több évig (általában 10 évig) korrekciós kötelezettség alatt áll, ha megváltozik a használat. Ez a kérdés bonyolult; mindenképp egyeztess könyvelővel.

Milyen kulcsot alkalmazzak vállalati vendégeknek?

Ugyanazt mint magánszemélyeknek — 5% a vendégéjszakákra, 27% a kiegészítőkre. A különbség, hogy a jogi személy ÁFA-s számlát kér (adószámmal) és levonja az ÁFA-t saját bevallásából.

Mit teszek, ha a vendég lemond — visszaadom az ÁFA-t?

Attól függ. Ha a vendég fizetett és a szolgáltatás nem teljesült, visszafizeted a teljes összeget ÁFA-val együtt és helyesbítő számlát állítasz ki. Ha késedelmes lemondás miatt kötbért tartasz vissza, az általában nem ÁFA-köteles, de világosan „kártérítés“-ként kell leírni a dokumentációban.

Külön regisztráció kell minden apartmanra?

Nem. Az ÁFA-regisztráció az adóalany szintjén történik (egyéni vállalkozó, kft.), nem az objektumokra. Egy adóalany, amely több objektumot kezel, egy ÁFA-regisztrációt végez. De minden objektumnak külön NTAK regisztrációja és online pénztárgépe lehet.

Mennyibe kerül a könyvelés egy ÁFA-s apartmannak Magyarországon?

Standard könyvelési szolgáltatások egy ÁFA-s házigazdának általában 30.000-100.000 Ft havonta — függ a tranzakciók számától és a tevékenység összetettségétől. ÁFA-regisztráció nélkül az árak alacsonyabbak (15.000-50.000 Ft havonta). Ez normál működési költség és tervezni kell.

A KATA megszüntetése után milyen forma a legjobb?

A 2022-es KATA-átalakítás után a legtöbb apartmankezelőnek egyéni vállalkozónak vagy kft.-nek kell regisztrálnia. A választás az éves forgalomtól, jogi felelősségvállalási preferenciától és adózási stratégiától függ. Egy könyvelővel kell egyeztetni a választást.

Összegzés

Az ÁFA a magyar szálláságazatban nem csak egy szám (5% vagy 27%) — vegyes szerkezet, amely minden szolgáltatás helyes kategorizálását és minden értékesítés pontos elszámolását követeli. A 20 millió Ft-os küszöb könnyen átlépett akár egy kis panzió is csúcsszezonban, különösen olyan turisztikai központokban, mint Budapest, Balatonfüred vagy Hévíz.

Ne spórolj a könyvelésen és ne támaszkodj olyan nemzetközi PMS-rendszerekre, amelyek a szállásszolgáltatásokat egy kulcsként kezelik. Egy tanúsított PMS vegyes ÁFA-szerkezettel és NAV Online Számla integrációval, valamint egy turisztikai szektorban specializált könyvelő olyan befektetések, amelyek az első NAV-ellenőrzéskor megtérülnek.

Figyelmeztetés: az itt leírt kulcsok, küszöbök és eljárások tájékoztató jellegűek. Fő források: 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról; 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet; NAV (nav.gov.hu). A te konkrét helyzetedhez egyeztess könyvelővel vagy adótanácsadóval.