ÁFA szállásszolgáltatásra Magyarországon 2026: 5% kedvezményes kulcs és gyakorlati alkalmazás

2026. május 9. · Olvasási idő ~9 perc · Adózás

Paolo Vezzola

Alapító · Vezpa PMS · Profil →

Megjegyzés: az itt leírt kulcsok, küszöbök, határidők és eljárások tájékoztató jellegűek és a 2007. évi CXXVII. törvényen az általános forgalmi adóról és nyilvánosan elérhető forrásokon alapulnak a publikálás időpontjában. A magyar adójogszabály időszakosan változik. Hivatalos és aktuális információkért forduljon a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz (NAV) vagy okleveles könyvelőhöz.

A magyar szálláságazat három különböző ÁFA-kulccsal dolgozik: 5% a vendégéjszakákra, 27% a legtöbb kiegészítő szolgáltatásra (Európai Unió legmagasabb általános ÁFA-kulcsa) és 18% néhány meghatározott esetben. Ez a kevert szerkezet a számlázást a magyar apartmanokban és panziókban összetettebbé teszi, mint egy hagyományos kereskedelmi tevékenységben — és egyúttal a több ÁFA-kulcs támogatása nélküli PMS-rendszereket gyakorlatilag használhatatlanná teszi a magyar piacon. Ebben az útmutatóban elmagyarázom, mikor kötelező regisztrálni az ÁFA-rendszerbe, hogyan alkalmazandók a különböző kulcsok a különböző szolgáltatásokra, hogyan számolod el az ÁFA-t a Booking.com-ról és Airbnb-ről érkező foglalásoknál, és melyek a NAV által ellenőrzések során leggyakrabban talált hibák.

Mi az ÁFA és milyen kulcsok vannak a szálláságazatban

Az általános forgalmi adó (ÁFA) közvetett adó, amelyet a 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról szabályoz. Magyarországon 2026-ban a következő kulcsok érvényesek:

27% — általános kulcs a legtöbb termékre és szolgáltatásra (az EU legmagasabb általános kulcsa)
18% — kedvezményes kulcs néhány élelmiszerre (alapélelmiszerek), bizonyos szállásszolgáltatások szövegei
5% — kedvezményes kulcs kereskedelmi szállásszolgáltatásra, néhány élelmiszerre, könyvre, gyógyszerre, internet előfizetésre
0% — export, EU-n belüli értékesítés és bizonyos különleges rendszerek

A szállásszolgáltató objektumok legalább két kulccsal kombinálnak: 5% a vendégéjszakákra és 27% a legtöbb kiegészítő szolgáltatásra. A számlán ennek világosan elkülönítve kell megjelennie külön sorokban, minden saját kulcsával.

Miért 5% a vendégéjszakákra — történet és jogalap

A kereskedelmi szállásszolgáltatás kedvezményes ÁFA-kulcsát Magyarországon 2017. január 1-jén vezették be, amikor a kulcsot 18%-ról 18%-ra csökkentették, majd 2018. január 1-jétől 5%-ra. Ez a turisztikai versenyképességet támogató intézkedés volt, és része egy szélesebb csomagnak, amely a vendéglátást is támogatta.

A kedvezményes 5%-os kulcs jelentős versenyelőnyt biztosít a magyar szállásadók számára, különösen a szomszédos országokkal szemben (Ausztria 13%, Szlovákia 10%, Horvátország 13%, Románia 5%, Szerbia 10%). A 22 százalékpontos különbség (5% vs 27%) közvetlen hatást gyakorol az árrésekre — nélküle a vendégéjszakák ára jelentősen magasabb kellene, hogy legyen.

Mely szolgáltatásokra vonatkozik az 5% és melyekre a 27%

Ez a magyar szállás-ÁFA legbonyolultabb része. A hiba itt az első számú ok a NAV ellenőrzéseknél. Általánosságban az 5% csak a szállással szorosan kapcsolódó szolgáltatásokra vonatkozik, minden más 27%-os.

Szolgáltatás	ÁFA kulcs	Megjegyzés
Vendégéjszaka apartmanban / szobában	5%	Alapszolgáltatás (kereskedelmi szállás)
Reggeli a vendégéjszaka árában	5%	Ha integráns része a B&B csomagnak
Reggeli külön	27%	Vendéglátóipari szolgáltatás külön értékesítve
Ebéd / vacsora az objektum éttermében	27%	Vendéglátóipari szolgáltatás (nem szállás)
Mini-bár (italok a szobában)	27%	Önálló értékesítés
Parkolás (fizetős)	27%	Önálló szolgáltatás
Wellness, medence, szauna (külön)	27%	Külön szolgáltatás a vendégéjszakától
Wellness, medence, szauna (vendégéjszaka árában)	5%	Ha integráns része a csomagnak
Mosás, vegytisztítás	27%	Szolgáltatás
Transzfer / szállítás	27%	Önálló szolgáltatás
Ajándéktárgyak / üzlet	27% (vagy 5% néhány esetben)	Áru
Idegenforgalmi adó (IFA)	Nem ÁFA-köteles	Tranzit jellegű — települési adóhatóság részére

Kulcsfontosságú elv: ha a szolgáltatás benne van a vendégéjszaka teljes árában, 5%-os ÁFA; ha külön értékesítés, többnyire 27%. Ennek gyakorlati következményei vannak:

„Vendégéjszaka + reggeli + wellness“ csomag 25.000 Ft áron → az egész összeg 5% ÁFA
Vendégéjszaka 20.000 Ft + külön vásárolt wellness 5.000 Ft → 20.000 Ft 5%-kal, 5.000 Ft 27%-kal

ÁFA-regisztráció és küszöb

Magyarországon 2026-ban a kötelező ÁFA-regisztráció küszöbe 12 millió forint az utóbbi 12 hónap forgalmából. Ez a küszöb az általános, és bár a turisztikai tevékenységnél elméletileg alkalmazható az alanyi mentesség küszöb alatt, a gyakorlatban a legtöbb apartmankereskedő hamarosan átlépi.

Konkrét kötelezettségek a küszöb átlépésekor:

Amikor a forgalom meghaladja a 12 millió Ft-ot az utóbbi 12 hónapban, 15 napon belül kérelmezned kell az ÁFA-regisztrációt
A regisztráció a NAV által meghatározott időponttól lép hatályba
A regisztrációtól kezdve számlákat állítasz ki ÁFA-val és havi/negyedéves bevallást nyújtasz be
Az első bevallási időszak a regisztráció dátumától a hónap végéig tart

Figyelem: a kérelmi határidő elmulasztása súlyos jogsértés és szankciókhoz vezethet, beleértve a visszamenőleges hatályú kötelező regisztrációt és az ÁFA elszámolását a regisztrálatlan tevékenység időszakára. A NAV aktívan figyeli a Booking.com és Airbnb forgalmát — még ha nem is nyújtod be a kérelmet, az adóhatóság automatikusan kereszt-ellenőrzéssel kiszúrhatja az átlépést.

Hogyan számolódik a forgalom a küszöbhöz

A küszöbszámításhoz a forgalomba minden adóköteles értékesítés beletartozik:

Vendégéjszakák bevétele (bruttó, OTA jutalékok előtt)
Étterem bevétele, ha van
Kiegészítő szolgáltatások bevétele (parkolás, wellness, mini-bár)
Ajándéktárgyak értékesítése

Nem tartozik bele: idegenforgalmi adó (a települési önkormányzat felé továbbítva), letétek, amelyek később visszafizetésre kerülnek, lemondási költségtérítések, hosszú távú befektetett eszköz értékesítése.

Önkéntes ÁFA-regisztráció — mikor van értelme

Az ÁFA-törvény lehetővé teszi az önkéntes ÁFA-regisztrációt a küszöb elérése előtt. Ez akkor előnyös, ha jelentős befektetéseket tervezel az első évben (felújítás, bútor, berendezés, marketing). A logika egyszerű: az ÁFA-alany levonhatja az ÁFA-t a vásárolt áruk és szolgáltatások után az általa felszámított ÁFA-ból.

Példa: 25 millió Ft beruházású apartman

Beruházás: 25.000.000 Ft felújításra, bútorokra — ÁFA 27% = 6.750.000 Ft
ÁFA-regisztráció nélkül: ez a 6.750.000 Ft végleges költség
Önkéntes regisztrációval: levonható az ÁFA-ból a forgalom után. Ha az első 12 hónapban 8 millió Ft a bevétel, ÁFA 5% = 400.000 Ft
Eredmény: visszaigényelhető 6.750.000 - 400.000 = 6.350.000 Ft a NAV-tól

Figyelem: az önkéntes regisztrációnál általában minimum időtartamot (jellemzően 5 év) az ÁFA-rendszerben kell maradnod ezen időszak alatti kilépés lehetősége nélkül. Egy kis apartmankezelőnek minimális befektetésekkel az önkéntes regisztráció általában nem éri meg.

Bevallás és NAV Online Számla

ÁFA bevallás

Az ÁFA-regisztráció után havi vagy negyedéves bevallást kell benyújtanod a forgalom nagyságától függően:

Havi bevallás: ha a forgalmad meghaladja a 250 millió Ft-ot, vagy más specifikus okok miatt
Negyedéves bevallás: a legtöbb kis és közepes apartmanvállalkozás számára (alapértelmezett)
Éves bevallás: nagyon kicsi forgalom esetén (különleges esetek)
A bevallás a hónap (vagy negyedév) végét követő hónap 20-áig esedékes
Elektronikus benyújtás a NAV portálján keresztül e-személyivel vagy könyvelő segítségével

Online Számla — valós idejű adatszolgáltatás

Magyarország 2018-tól bevezette a NAV Online Számla rendszert, amely megköveteli, hogy minden kiállított számla valós időben (általában 4 órán belül) eljusson a NAV-hoz. Ez Európában egyedülálló rendszer és minden ÁFA-alanyra vonatkozik:

Belföldi számlák minden összegben (a 100.000 Ft-os küszöb 2020-ban eltörölve)
Külföldi értékesítések is számos esetben
Számlázó program szükséges, amely automatikusan továbbítja az adatokat XML formátumban
Manuálisan írott számlák szintén bejelenthetők, de az online rendszerbe továbbítva

A magyar piacra tervezett PMS-rendszer (mint a Vezpa) NAV Online Számla integrált modullal rendelkezik, automatikusan továbbítja minden kiállított számlát a NAV felé, és megerősítést kap a beérkezésről.

Számlák ÁFA-val — kötelező adatok

Az ÁFA-alany számlát állít ki minden értékesítésnél. A 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet szerint kötelező adatok:

Számla száma és kibocsátási dátuma
A kiállító neve, címe, adószáma
A vevő neve, címe, adószáma (jogi személyeknek)
A teljesítés dátuma
A szolgáltatás megnevezése (pl. „vendégéjszaka apartmanban „...“, ... -tól ... -ig“)
Mennyiség és egységár ÁFA nélkül
Adóalap (nettó összeg)
ÁFA kulcs
ÁFA összege
Bruttó összeg
Fizetési mód

Az apartmanoknál a leggyakoribb a vegyes számla több sorral: vendégéjszaka 5%, parkolás 27%, mini-bár 27%, idegenforgalmi adó ÁFA nélkül. Minden sornak külön összege van.

Online pénztárgép készpénzes fizetésnél

A készpénzben fizető vendégeknek a számlán kívül online pénztárgép-bizonylatra is szükség van. A pénztárgépeket a NAV felé valós időben kell csatlakoztatni, hasonlóan az Online Számla rendszerhez. A magyar piacra tervezett PMS-rendszerek tanúsított pénztárgép-integrációval rendelkeznek.

Booking.com és Airbnb és ÁFA — ki fizet és hogyan számoljuk el

Itt jönnek a nemzetközi OTA-csatornák finomságai. A szabályok a fizetési modelltől függenek:

Hotel Collect (helyszíni fizetés)

A vendég közvetlenül az objektumnak fizet. Te kapod a teljes összeget és normálisan elszámolod:

Számlát állítasz ki a vendégnek
5% ÁFA a vendégéjszakákra
27% a kiegészítőkre
A Booking.com-jutalékot külön fizeted — általában a Booking B.V. (Hollandia) által kiállított számlán keresztül fordított ÁFA-elszámolással (reverse charge): te számolod el az ÁFA-t felszámítottként és levonhatóként egyszerre

Channel Collect (Booking szedi a fizetést)

A Booking.com fogadja a vendég fizetését (virtuális kártya vagy közvetlenül) és a tartózkodás végén nettó összeget utal. Itt:

Nettó összeget kapsz: ár − Booking-jutalék
Számlát állítasz ki a teljes bruttó összegről (jutalék előtt) a vendégnek
A Booking.com számlát állít ki a jutalékról — az ÁFA-t fordított elszámolással levonod
A teljes összeget és a levonásokat egyaránt bevallod a havi/negyedéves bevallásban

Airbnb (host-only fee)

Az Airbnb a Booking-hoz hasonlóan nettó összeget utal a házigazdának, saját jutaléka után. Hasonló a Channel Collect-hez, de van néhány különbség — az Airbnb (Airbnb Ireland-en keresztül) külön dokumentumokat állít ki a jutalékról (host-only fee), amelyek a fordított ÁFA-elszámoláshoz szolgálnak.

Gyakori hiba: csak a ténylegesen kapott nettó összeget bevallani Booking/Airbnb-től a vendégnek számított bruttó ár helyett. Ez csökkenti az ÁFA-fizetést, de hibás — az adóalap a vendégnek számított ár, nem amit te kapsz a jutalék után. A NAV ellenőrzésnél keresztezi a Booking.com-tól származó adatokat (amelyeket 2018 óta önkéntesen továbbítanak az adóhatóságoknak az EU-ban) a bevallásaiddal és kamatokkal együtt követeli a különbözetet.

Gyakori hibák ÁFA-nál

1. 5% alkalmazása mindenre

Gyakran a házigazdák 5%-ot alkalmaznak a számla minden sorára, beleértve a parkolást, mini-bárt és transzfert. Ez hibás — az 5% csak a vendégéjszakákra és néhány csomagolt szolgáltatásra vonatkozik. NAV ellenőrzésen a 22%-os különbözetet a hibásan adóztatott szolgáltatásokra felszámítják.

2. Regisztráció a küszöb után

Az egyik legsúlyosabb jogsértés. Ha a forgalom 2025 augusztusában meghaladta a 12 millió Ft-ot, de 15 napon belül nem regisztráltál, a NAV visszamenőleges hatállyal kötelező regisztrációt rendelhet el és minden értékesítés ÁFA-ját kéri augusztustól a felfedezésig — gyakran milliós összegben.

3. Csak a „készpénzes“ értékesítések bevallása

Másik gyakori hiba: a készpénzben dokumentált értékesítések bevallása és a Booking.com-ról származók kihagyása. Az ÁFA-törvény nem tesz különbséget csatorna szerint — minden értékesítést be kell vallani.

4. Idegenforgalmi adó hibás kezelése

Az idegenforgalmi adó tranzit összeg, amelyet a vendégtől szedsz be és a települési önkormányzatnak utalsz. Nem ÁFA-köteles, de nem szabad az adóalapba beépíteni. Külön sorként kell megjelennie a számlán „ÁFA-mentes idegenforgalmi adó“ megjelöléssel.

5. Beszerzéseken levonatlan ÁFA

A regisztrált ÁFA-alanyok minden adóköteles tevékenységgel kapcsolatos beszerzés ÁFA-ját levonhatják. A házigazdák gyakran kihagyják a marketing, könyvelési, IT-szolgáltatási költségeket — elveszítik a levonási jogot.

Automatizálás PMS-en keresztül

A magyar piacra tervezett PMS automatizálja az ÁFA fő aspektusait:

5% vagy 27% automatikus alkalmazása a számla minden során a szolgáltatás típusa alapján
Vegyes számlák generálása helyes kulcs-elválasztással
Idegenforgalmi adó számítása külön (nem ÁFA-köteles) sorként
Adatok exportálása a havi/negyedéves bevalláshoz (CSV/Excel a könyvelőnek)
Booking.com/Airbnb bevételek keresztezett ellenőrzése a számlákkal
Bruttó vs nettó összegek kezelése Channel Collect modelleknél
NAV Online Számla integráció valós időben
Online pénztárgép-csatlakozás készpénzes fizetésekhez

A Vezpa automatikusan alkalmazza a helyes ÁFA-kulcsokat és számlákat generál a 2007. évi CXXVII. törvénynek és a NAV Online Számla rendszernek megfelelően.

Gyakran ismételt kérdések

Az idegenforgalmi adó ÁFA-köteles?

Nem. Az idegenforgalmi adó tranzit összeg — te szeded be a vendégtől és a települési önkormányzatnak utalod. Nem a tevékenységed bevétele és nem ÁFA-köteles. A számlán külön sorként kell megjelennie „ÁFA-mentes idegenforgalmi adó“ megjelöléssel.

Levonhatom az ingatlan vásárlásának ÁFA-ját?

Igen, ha a tranzakció ÁFA-val történt (építtetőtől, nem magánszemélytől) és az ingatlan adóköteles tevékenységre (vendégéjszakák) használatos. Az ingatlan ÁFA-levonása több évig (általában 10 évig) korrekciós kötelezettség alatt áll, ha megváltozik a használat. Ez a kérdés bonyolult; mindenképp egyeztess könyvelővel.

Milyen kulcsot alkalmazzak vállalati vendégeknek?

Ugyanazt mint magánszemélyeknek — 5% a vendégéjszakákra, 27% a kiegészítőkre. A különbség, hogy a jogi személy ÁFA-s számlát kér (adószámmal) és levonja az ÁFA-t saját bevallásából.

Mit teszek, ha a vendég lemond — visszaadom az ÁFA-t?

Attól függ. Ha a vendég fizetett és a szolgáltatás nem teljesült, visszafizeted a teljes összeget ÁFA-val együtt és helyesbítő számlát állítasz ki. Ha késedelmes lemondás miatt kötbért tartasz vissza, az általában nem ÁFA-köteles, de világosan „kártérítés“-ként kell leírni a dokumentációban.

Külön regisztráció kell minden apartmanra?

Nem. Az ÁFA-regisztráció az adóalany szintjén történik (egyéni vállalkozó, kft.), nem az objektumokra. Egy adóalany, amely több objektumot kezel, egy ÁFA-regisztrációt végez. De minden objektumnak külön NTAK regisztrációja és online pénztárgépe lehet.

Mennyibe kerül a könyvelés egy ÁFA-s apartmannak Magyarországon?

Standard könyvelési szolgáltatások egy ÁFA-s házigazdának általában 30.000-100.000 Ft havonta — függ a tranzakciók számától és a tevékenység összetettségétől. ÁFA-regisztráció nélkül az árak alacsonyabbak (15.000-50.000 Ft havonta). Ez normál működési költség és tervezni kell.

A KATA megszüntetése után milyen forma a legjobb?

A 2022-es KATA-átalakítás után a legtöbb apartmankezelőnek egyéni vállalkozónak vagy kft.-nek kell regisztrálnia. A választás az éves forgalomtól, jogi felelősségvállalási preferenciától és adózási stratégiától függ. Egy könyvelővel kell egyeztetni a választást.

Összegzés

Az ÁFA a magyar szálláságazatban nem csak egy szám (5% vagy 27%) — vegyes szerkezet, amely minden szolgáltatás helyes kategorizálását és minden értékesítés pontos elszámolását követeli. A 12 millió Ft-os küszöb könnyen átlépett akár egy kis panzió is csúcsszezonban, különösen olyan turisztikai központokban, mint Budapest, Balatonfüred vagy Hévíz.

Ne spórolj a könyvelésen és ne támaszkodj olyan nemzetközi PMS-rendszerekre, amelyek a szállásszolgáltatásokat egy kulcsként kezelik. Egy tanúsított PMS vegyes ÁFA-szerkezettel és NAV Online Számla integrációval, valamint egy turisztikai szektorban specializált könyvelő olyan befektetések, amelyek az első NAV-ellenőrzéskor megtérülnek.

Figyelmeztetés: az itt leírt kulcsok, küszöbök és eljárások tájékoztató jellegűek. Fő források: 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról; 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet; NAV (nav.gov.hu). A te konkrét helyzetedhez egyeztess könyvelővel vagy adótanácsadóval.