Cedolare secca e affitti brevi nel 2026: aliquote, limiti e cosa cambia
La cedolare secca è il modo più semplice di tassare un affitto breve per chi lo fa da privato: un'aliquota fissa sul canone al posto dell'IRPEF. Negli ultimi due anni le regole sono cambiate due volte, e la legge di bilancio per il 2026 ha toccato proprio il punto più delicato: quanti appartamenti puoi affittare prima di essere considerato un'impresa. Questa guida riassume il quadro con prudenza e ti indica dove verificarlo.
- Locazione breve: fino a 30 giorni, da persona fisica, fuori dall'attività d'impresa.
- Cedolare secca al 21% su un appartamento scelto in dichiarazione, al 26% sugli altri.
- Dal 2026, secondo le fonti di settore, la soglia oltre cui l'attività si presume d'impresa scende: dal terzo appartamento servono partita IVA e regole d'impresa.
- CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno restano dovuti qualunque sia la tassazione.
Che cos'è una locazione breve
La definizione viene dal d.l. 50/2017 (art. 4): contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di un'attività d'impresa, anche con servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Se offri servizi in più, come la colazione o un servizio di tipo alberghiero, non sei più in una locazione e il discorso cambia.
Le aliquote
Dal periodo d'imposta 2024 (legge 213/2023) le aliquote sono due:
- 21% sui canoni di un solo appartamento, quello che indichi tu in dichiarazione dei redditi;
- 26% sui canoni degli altri appartamenti affittati in locazione breve.
La cedolare è facoltativa: si può scegliere la tassazione ordinaria IRPEF, che conviene raramente ma va valutata con il proprio reddito. Con la cedolare non si pagano addizionali, imposta di registro e bollo sul contratto.
Il limite degli appartamenti: cosa cambia nel 2026
Fino al 2025 l'attività di locazione breve si presumeva svolta in forma d'impresa quando si destinavano a questo uso più di quattro appartamenti nello stesso periodo d'imposta. La legge di bilancio per il 2026 (legge 199/2025), secondo le ricostruzioni concordi della stampa specializzata, ha abbassato la soglia a più di due appartamenti: con il terzo, l'attività si presume imprenditoriale, con partita IVA, contributi e contabilità.
| Appartamenti in locazione breve | Tassazione possibile |
|---|---|
| 1 | Cedolare secca al 21% oppure IRPEF |
| 2 | 21% su quello scelto, 26% sull'altro, oppure IRPEF |
| 3 o più | Attività presunta d'impresa: partita IVA e regole d'impresa |
Se sei vicino alla soglia, conta come si calcolano gli appartamenti (per esempio stanze dello stesso immobile, immobili in comproprietà, periodi di affitto diversi nell'anno): è il punto da chiarire con il commercialista, perché le fonti non sono uniformi nel dettaglio.
La ritenuta dei portali
Quando un portale o un'agenzia incassa il canone per tuo conto, opera una ritenuta del 21% e la versa all'erario. Se hai scelto la cedolare, la ritenuta vale come acconto dell'imposta; in dichiarazione si fanno i conti con l'aliquota effettiva. Conserva le certificazioni che i portali ti inviano: servono proprio a questo.
Gli obblighi che restano, comunque
- CIN, il codice identificativo nazionale, da esporre e pubblicare negli annunci: lo spiega la guida al CIN obbligatorio.
- Alloggiati Web: comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore.
- Tassa di soggiorno, dove il comune la applica, con la dichiarazione periodica.
- Dati ISTAT sul portale regionale, dove la regione lo chiede anche alle locazioni turistiche.
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- ricevute non fiscali per chi affitta senza partita IVA, numerate e gratuite, con il promemoria della marca da bollo;
- Alloggiati Web e ISTAT inviati in automatico, tassa di soggiorno calcolata con le regole del tuo comune;
- se passi la soglia e apri la partita IVA, fatture e scontrini con il modulo fiscale.
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- Quale aliquota di cedolare secca si applica a un affitto breve nel 2026?
- Il 21% sui canoni di un solo appartamento, scelto in dichiarazione, e il 26% sugli altri. Per l'anno in corso fa fede la legge di bilancio 2026 e la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.
- Da quanti appartamenti serve la partita IVA?
- Secondo le fonti di settore, dal 2026 l'attività si presume d'impresa quando si affittano in locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno, cioè dal terzo. Fino al 2025 la soglia era più di quattro. Verifica il tuo caso con il commercialista.
- La ritenuta del 21% trattenuta dal portale chiude il conto con il fisco?
- Non sempre. Se hai scelto la cedolare, la ritenuta è un acconto: in dichiarazione si applica l'aliquota effettiva, che per il secondo appartamento è il 26%, e si versa la differenza.
- Con la cedolare secca devo comunque fare Alloggiati Web e CIN?
- Sì. La cedolare riguarda solo come tassi il canone. Comunicazione degli ospiti alla Questura, CIN, tassa di soggiorno e, dove richiesto, dati ISTAT restano dovuti.
Fonti e avvertenze. d.l. 50/2017, art. 4 (definizione di locazione breve, ritenuta degli intermediari); legge 178/2020, art. 1 comma 595 (presunzione di attività d'impresa); legge 213/2023 (aliquota al 26% dal 2024); legge 199/2025, legge di bilancio 2026, nelle ricostruzioni della stampa specializzata (per esempio Brocardi.it e PartitaIva.it). Per il testo vigente consulta la Gazzetta Ufficiale e la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. Questa guida è informativa e non sostituisce la consulenza fiscale.