Airbnb host în România 2026: impozit, CASS, certificat de clasificare și TVA

Paolo Vezzola

Fondator · Vezpa PMS · Profil →

Dacă închiriezi un apartament sau câteva camere pe Airbnb în România, 2026 a adus un regim fiscal nou: norma de venit a dispărut, iar venitul se calculează din încasări cu o deducere forfetară de 30%. Mai jos găsești ce impozit și ce CASS datorezi, când ai nevoie de PFA sau SRL, ce înseamnă certificatul de clasificare, cum se aplică TVA de 11% și taxa hotelieră, plus criteriile Superhost.

1. Persoană fizică: regimul 1–7 camere din 2026

Potrivit materialului ANAF (DGRFP Ploiești, martie 2026) despre veniturile obținute în 2026, închirierea pe termen scurt a 1–7 camere inclusiv, situate în locuințe proprietate personală, indiferent de numărul de locuințe, este venit din cedarea folosinței bunurilor. Nu ai nevoie de PFA sau SRL pentru acest regim. „Termen scurt” înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane pentru maximum 30 de zile într-un an calendaristic; o fracțiune de zi contează ca o zi.

Exemplu de calcul

Un apartament cu 2 camere încasează în 2026, după comisionul Airbnb, 60.000 lei. Venitul net este 60.000 × 70% = 42.000 lei, iar impozitul 4.200 lei. Venitul net depășește 24.300 lei (6 salarii minime), dar nu 48.600 lei, așa că, fără alte venituri care se cumulează, CASS este 10% × 24.300 = 2.430 lei. Total de plată până la 25 mai 2027: 6.630 lei.

Salariul minim folosit este cel în vigoare la 1 ianuarie a anului în care obții venitul: 4.050 lei pentru 2026, chiar dacă salariul minim crește în cursul anului.

2. Certificatul de clasificare

Separat de impozit, cazarea turistică are reguli proprii. Operatorii au obligația să funcționeze numai cu structuri de primire turistică clasificate: certificatul de clasificare îl emite ministerul cu atribuții în turism, pe baza OG 58/1998 privind activitatea de turism, a HG 1267/2010 și a normelor metodologice aprobate prin Ordinul 65/2013, modificat de mai multe ori.

• Persoane fizice: din 2022 pot cere certificatul pentru camere și apartamente din locuința proprie, pe bază de declarație standardizată, cu acordul vecinilor cu care au pereți comuni.
• Limită: Ordinul 948/2026, care modifică Ordinul 65/2013, permite persoanelor fizice să ceară clasificarea pentru cel mult 7 camere / 14 locuri, indiferent în câte locuințe se află. Limita de 7 camere coincide cu pragul fiscal de mai sus.
• Firmă sau PFA: structura se clasifică pe numele operatorului economic, cu tipul și categoria potrivite (de exemplu apartament sau camere de închiriat).

Certificatul nu înlocuiește regulile asociației de proprietari: dacă ești la bloc, verifică regulamentul și relația cu vecinii înainte de a publica anunțul.

3. Când merită PFA sau SRL

Peste 7 camere, regimul de persoană fizică nu mai este disponibil: veniturile devin venituri din activități independente, cu impozit și contribuții sociale calculate după regulile acestora. Și sub prag, unii proprietari aleg o formă juridică din motive de răspundere, de facturare către firme sau de creștere.

• PFA sau II: venituri din activități independente; răspunzi cu patrimoniul personal. Contribuțiile sociale (CAS și CASS) se calculează după regulile pentru activități independente, nu după tabelul de mai sus.
• SRL microîntreprindere: din 2026 impozitul pe veniturile microîntreprinderii este 1%, iar plafonul pentru acest regim este 100.000 € venituri anuale. Ai contabilitate în partidă dublă și impozit pe dividende la distribuire.

Calculul depinde de cifrele tale: cere o simulare contabilului înainte de a schimba regimul, mai ales dacă ai și alte venituri care se cumulează la CASS.

4. TVA la cazare: 11%

De la 1 august 2025, prin Legea 141/2025, cotele reduse de 5% și 9% au fost înlocuite de o singură cotă redusă de 11%, care se aplică și cazării; cota standard a urcat la 21%. TVA te privește doar dacă ești înregistrat în scopuri de TVA: plafonul de scutire este 395.000 lei cifră de afaceri anuală. Comisionul Airbnb este facturat de Airbnb Ireland; tratamentul lui în TVA depinde de statutul tău fiscal, așa că lămurește-l cu contabilul. Toate detaliile, inclusiv e-Factura, în ghidul TVA cazare 11% și e-Factura ANAF.

5. Taxa hotelieră și taxa de promovare turistică

Pe lângă impozitul pe venit, consiliul local poate institui o taxă specială pentru cazare, încasată de la turist și virată primăriei. Valoarea și forma (sumă fixă pe noapte sau procent) diferă de la oraș la oraș: de exemplu, București aplică din 2026 o taxă de 10 lei pe noapte. Tabelul pe orașe, scutirile și termenele de plată sunt în ghidul taxa hotelieră și taxa de promovare turistică 2026.

6. Evidența turiștilor

Indiferent de regimul fiscal, pentru oaspeții străini ai obligația de evidență prevăzută de OUG 194/2002. Ce date se cer, cât timp se păstrează și cum se completează fără hârtie găsești în ghidul evidenței turiștilor străini. Vezpa colectează datele prin check-in online și generează fișele în PDF; transmiterea automată către sistemul eGuest nu este activă (integrarea este în evaluare).

7. Comisionul Airbnb

Airbnb are două structuri de comision. În cea împărțită (split fee), gazda plătește de regulă 3%, iar oaspetele 14,1–16,5% din subtotalul rezervării; Airbnb o elimină treptat. În cea unică (single fee), tot comisionul se reține din plata către gazdă: cei mai mulți plătesc 15,5%. Structura unică este obligatorie pentru majoritatea gazdelor, inclusiv pentru cele care folosesc un software de administrare (PMS), iar după trecere nu mai poți reveni. Când calculezi venitul brut pentru impozit, pornești de la suma rămasă după comision.

8. Superhost: criteriile actuale

Airbnb evaluează statutul de Superhost de patru ori pe an (perioade care încep la 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie și 1 octombrie), pe ultimele 12 luni și pe toate anunțurile contului. Criterii:

• Cel puțin 10 rezervări sau 3 rezervări care totalizează minimum 100 de nopți.
• Rată de răspuns de cel puțin 90% la mesajele noi, în 24 de ore.
• Rată de anulare sub 1% (anulările cu motiv valid nu se socotesc).
• Notă generală de cel puțin 4,8.
• Să fii proprietarul a cel puțin unui anunț de locuință, cu contul în regulă.

În schimb primești insigna Superhost pe anunț și profil și mai multă vizibilitate.

9. Prețuri și operațiuni

• Smart Pricing sub control: algoritmul Airbnb tinde să coboare tarifele ca să umple calendarul; fixează un preț minim sau gestionează tarifele manual pe sezoane și evenimente.
• Reduceri pe durată: reducerile săptămânale și lunare atrag sejururi lungi și reduc numărul de curățenii.
• Check-in autonom: o cutie cu cheie sau o yală inteligentă cu cod per rezervare elimină întâlnirile la ora sosirii.
• Channel manager: dacă listezi și pe Booking sau pe site-ul propriu, sincronizează calendarele ca să eviți suprarezervările. Vezi ghidul channel manager.
• Mesaje programate: bun venit, instrucțiuni de check-in și cererea de recenzie trimise automat.

10. Întrebări frecvente

Pot închiria pe Airbnb ca persoană fizică, fără PFA sau SRL?

Da, în limita a 7 camere. Din 2026, închirierea pe termen scurt a 1–7 camere situate în locuințe proprietate personală (indiferent în câte locuințe) produce venituri din cedarea folosinței bunurilor. Din anul fiscal în care depășești 7 camere, veniturile devin venituri din activități independente (art. 68^3 Cod fiscal). Separat de impozit, verifică obligația certificatului de clasificare.

Cât impozit plătesc în 2026 pe veniturile din Airbnb?

Venitul net anual este 70% din încasări (cota forfetară de cheltuieli de 30%), iar comisionul reținut de platformă nu intră în venitul brut. Impozitul este 10% din venitul net, adică 7% din încasări, și este final. Se declară și se plătește prin Declarația unică (formularul 212) până la 25 mai a anului următor.

Datorez CASS pentru veniturile din Airbnb?

Doar dacă venitul net anual, cumulat cu alte venituri de la art. 155 alin. (1) lit. c)–h) Cod fiscal (de exemplu dividende, dobânzi), ajunge la cel puțin 6 salarii minime brute. Cu salariul minim de 4.050 lei, baza este 24.300, 48.600 sau 97.200 lei, iar CASS (10%) este 2.430, 4.860 sau 9.720 lei. CAS (pensie) nu se datorează pentru aceste venituri.

Am nevoie de certificat de clasificare pentru un apartament pe Airbnb?

Structurile de primire turistică funcționează numai clasificate; certificatul îl emite ministerul cu atribuții în turism, pe baza normelor aprobate prin Ordinul 65/2013. Persoanele fizice pot cere clasificarea pentru cel mult 7 camere / 14 locuri (Ordinul 948/2026) și au nevoie de acordul vecinilor cu care au pereți comuni.

Ce TVA se aplică la cazarea pe Airbnb?

De la 1 august 2025 cazarea are cota redusă de 11% (Legea 141/2025), iar cota standard este 21%. TVA se aplică doar dacă ești înregistrat în scopuri de TVA: plafonul de scutire este 395.000 lei cifră de afaceri anuală.

Pot lista pe Airbnb și Booking în același timp?

Da. Ca să nu vinzi de două ori aceeași noapte, calendarele trebuie sincronizate: un channel manager actualizează disponibilitatea pe toate canalele când intră o rezervare.

Surse: ANAF, DGRFP Ploiești, Tratamentul fiscal al veniturilor obținute în 2026 din închirierea pe termen scurt a 1–7 camere (03.03.2026); ANAF, DGRFP Timișoara, material privind cedarea folosinței bunurilor (aprilie 2026); ANAF, DGRFP Cluj-Napoca, comunicat CJR_DEC_14400/22.08.2025; Legea 141/2025; Airbnb, comisioane și Superhost. Informații generale, nu consultanță fiscală.