Ferienwohnung und Airbnb vermieten 2026: Steuern, Regeln und Superhost

Paolo Vezzola

Gründer · Vezpa PMS · Profil →

Wer 2026 eine Ferienwohnung oder ein Zimmer über Airbnb, Booking.com oder die eigene Website vermietet, bewegt sich zwischen mehreren Rechtsgebieten gleichzeitig: Einkommensteuerrecht (private Vermietung oder Gewerbebetrieb?), Umsatzsteuerrecht (Kleinunternehmer oder Beherbergungsteuer?), kommunales Zweckentfremdungsrecht (Registriernummer?) und die neue Plattform-Meldepflicht an das Bundeszentralamt für Steuern. Dieser Leitfaden ordnet die wichtigsten Regeln — verifiziert gegen die Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de sowie die Satzungen der jeweiligen Kommunen — und zeigt, wie ein professionelles Airbnb-Profil mit Superhost-Status aussieht.

1. Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) oder gewerbliche Vermietung (§15 EStG)?

Der erste steuerliche Scheideweg betrifft die Einkommensteuer: Ihre Mieteinnahmen sind entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG (Vermögensverwaltung, kein Gewerbebetrieb) oder gewerbliche Einkünfte nach §15 EStG. Der gesetzliche Grundsatz laut §21 EStG: Die Vermietung unbeweglichen Vermögens gilt in aller Regel als Vermögensverwaltung, weil dabei — anders als beim Gewerbebetrieb — keine laufende Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr mit ständig wechselnden Zusatzleistungen erfolgt.

§21 EStG gilt also für die reine Raumüberlassung: Sie stellen die Wohnung zur Verfügung, der Gast übernachtet, Sie erhalten Miete. Übersteigt die Organisation der Vermietung diesen Rahmen und nimmt sie hotelmäßige Züge an, wird daraus ein Gewerbebetrieb nach §15 EStG — mit allen Konsequenzen: Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer (ab Freibetrag 24.500 € für Einzelunternehmer), Bilanzierungspflicht ab bestimmten Umsatz-/Gewinngrenzen.

2. Wann wird die Vermietung zum Gewerbe — Hotelcharakter und Zusatzleistungen

Die Abgrenzung ist eine Frage der Gesamtorganisation, nicht ein einzelnes Kriterium. Für eine hotelmäßige, gewerbliche Vermietung sprechen laut Rechtsprechung insbesondere:

• ständige Vermietungsbereitschaft der Räume mit häufig wechselnden Gästen (kurze Aufenthaltsdauer, hohe Fluktuation),
• Erreichbarkeit von Personal bzw. eine dem Beherbergungsbetrieb vergleichbare unternehmerische Organisation,
• Sonderleistungen, die einen erheblichen Personaleinsatz erfordern: tägliche Reinigung, Wäscheservice, persönliche Schlüsselübergabe vor Ort, Frühstücksservice, Rezeptionsdienst.

Ein typisches Beispiel für gewerbliche Vermietung: möblierte Apartments mit täglicher Reinigung, persönlicher Schlüsselübergabe und optionalem Frühstück — hier überwiegt der Hotelcharakter, es greift §15 EStG mit Gewerbeanmeldungspflicht. Umgekehrt bleibt die klassische Ferienwohnung mit Selbst-Check-in, Endreinigung nach Auszug und ohne Personal vor Ort in der Regel im Bereich der Vermögensverwaltung (§21 EStG). Die Grenze verläuft im Einzelfall unscharf — bei Zweifeln lohnt sich eine Anfrage beim Steuerberater, bevor Sie in großem Umfang skalieren.

3. Umsatzsteuer auf Beherbergung: der ermäßigte Satz von 7 %

Für die Umsatzsteuer gilt eine eigene, von der Einkommensteuer unabhängige Regel: Nach §12 Abs. 2 Nr. 11 UStG unterliegt "die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält", dem ermäßigten Steuersatz von 7 % statt der regulären 19 %. Das gilt unabhängig davon, ob die Vermietung einkommensteuerlich als §21- oder §15-Einkünfte eingestuft wird — entscheidend ist allein, dass es sich um kurzfristige Beherbergung handelt (nicht um eine Dauervermietung).

Der ermäßigte Satz greift nur, wenn Sie überhaupt umsatzsteuerpflichtig sind — also nicht, solange die Kleinunternehmerregelung (siehe unten) greift.

4. Kleinunternehmerregelung nach §19 UStG: die Grenzen 2026

Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2024 gilt eine neue, zweistufige Schwelle für die Kleinunternehmerregelung: Der Umsatz ist umsatzsteuerfrei, wenn der Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Kalenderjahr 100.000 € nicht überschreitet (§19 Abs. 1 UStG). Beide Grenzen sind seit 2025 in Kraft und gelten unverändert für 2026.

Eine wichtige Neuerung gegenüber der alten Regelung: Wird die 100.000-€-Grenze im laufenden Jahr überschritten, tritt die Umsatzsteuerpflicht sofort ab dem Umsatz, der die Grenze überschreitet — nicht erst zum Jahreswechsel wie früher. Vermieter mit mehreren Einheiten oder hoher Auslastung sollten ihren laufenden Umsatz deshalb im Blick behalten.

5. Frühstück, Reinigung und Zusatzleistungen: warum dafür 19 % gelten

Der 7-%-Satz gilt ausdrücklich nur für die Raumüberlassung selbst. Der Gesetzestext schließt Leistungen aus, "die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind". Praktisch bedeutet das: Frühstück, das im Zimmerpreis inbegriffen ist, muss separat mit 19 % besteuert werden — selbst wenn Sie dem Gast einen Pauschalpreis "Übernachtung mit Frühstück" anbieten. Dasselbe gilt für Reinigungsservice während des Aufenthalts, Parkplatz, Wellnessangebote oder Frühstückskörbe, die separat berechnet oder im Paketpreis versteckt sind.

In der Praxis heißt das für die Rechnungsstellung: Übernachtung zu 7 % und Frühstück/Zusatzleistungen zu 19 % getrennt ausweisen, oder — falls ein Pauschalpreis kommuniziert wird — den Frühstücksanteil intern sachgerecht aufteilen und mit 19 % verbuchen. Ein PMS mit hinterlegten Trattamento-Preisen (Übernachtung/Frühstück getrennt) vermeidet hier Fehler bei der Steuererklärung.

6. Zweckentfremdungsverbot und Registriernummer in Berlin, München, Hamburg und Frankfurt

Neben dem Steuerrecht regeln viele deutsche Großstädte die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung über eigene Zweckentfremdungssatzungen. Die Regeln unterscheiden sich stark von Stadt zu Stadt:

Zusätzlich verpflichtet die EU-Verordnung (EU) 2024/1028 über kurzfristige Vermietungsdienstleistungen ab dem 20. Mai 2026 alle Mitgliedstaaten zu einem strukturierten Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden: Plattformen wie Airbnb müssen Buchungsdaten an die zuständigen nationalen Stellen (in Deutschland u. a. die Bundesnetzagentur) übermitteln, die sie an die Kommunen weiterleiten. Das erhöht die Entdeckungswahrscheinlichkeit nicht registrierter Ferienwohnungen erheblich. Prüfen Sie die aktuelle Satzung Ihrer Stadt vor Vermietungsbeginn — viele weitere Städte (z. B. Köln, Köln-Umland, Freiburg) haben eigene, kleinere Zweckentfremdungsregeln.

7. Gewerbeanmeldung: wann ist sie Pflicht?

Eine Gewerbeanmeldung beim örtlichen Gewerbeamt ist Pflicht, sobald Ihre Vermietung als gewerbliche Tätigkeit nach §15 EStG eingestuft wird (siehe Abschnitt 2) — typischerweise bei kaum vorhandener Eigennutzung, organisiertem Geschäftsbetrieb und klarer Gewinnerzielungsabsicht mit hotelähnlichen Zusatzleistungen. Für die reine, gelegentliche Vermietung eines einzelnen Objekts ohne Zusatzleistungen (§21 EStG) ist in der Regel keine Gewerbeanmeldung erforderlich. Bei mehreren professionell verwalteten Einheiten mit Reinigungsservice, Schlüsselübergabe und Rezeptionsfunktion lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater, da die Grenze zum Gewerbe schneller überschritten sein kann, als viele Vermieter annehmen.

8. Plattform-Meldepflicht: PStTG und das Bundeszentralamt für Steuern

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Deutschland das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) — die deutsche Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7. Es verpflichtet Betreiber digitaler Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo, steuerlich relevante Daten der Vermieter (Identität, Kontodaten, Anzahl und Wert der Vermietungen) zu sammeln und an das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) zu melden. Das BZSt leitet die Daten an die Landesfinanzbehörden und damit an die zuständigen Finanzämter weiter.

Eine Bagatellgrenze gilt: Meldungen entfallen, wenn ein Vermieter innerhalb derselben Plattform im Kalenderjahr weniger als 30 relevante Vermietungen hatte und dabei insgesamt weniger als 2.000 € Vergütung erhalten hat. Seit dem 1. Januar 2026 übermitteln die Plattformbetreiber ihre Meldungen über eine neue technische Schnittstelle (DIP Version 2.x) an das BZSt. Praktisch bedeutet das: Airbnb- und Booking-Einnahmen sind dem Finanzamt in aller Regel bereits bekannt, bevor Sie Ihre Steuererklärung einreichen — unversteuerte Einnahmen fallen bei einer Prüfung entsprechend leicht auf.

9. WEG und Eigentümergemeinschaft: was Vermieter vorher klären müssen

Wenn Ihre Ferienwohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist, kann die Teilungserklärung oder ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste einschränken oder ausschließen — unabhängig davon, ob Sie steuerlich und kommunalrechtlich alles korrekt angemeldet haben. Prüfen Sie die Teilungserklärung und die Beschlusssammlung vor dem Kauf bzw. vor Vermietungsbeginn; nachträgliche Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft gehören zu den häufigsten Streitpunkten bei Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern.

10. Airbnb-Inserat, Superhost und Booking vs. Airbnb

Sind Steuern und Genehmigungen geklärt, entscheidet die Qualität des Inserats über die Auslastung. Airbnb bewertet Gastgeber vierteljährlich für den Superhost-Status anhand von vier Kriterien: Durchschnittsbewertung von mindestens 4,8, Antwortquote von mindestens 90 % innerhalb von 24 Stunden, Stornierungsquote unter 1 % (außer bei anerkannter höherer Gewalt) sowie mindestens 10 abgeschlossene Aufenthalte oder 3 Aufenthalte mit insgesamt 100 Nächten. Superhosts erhalten ein Abzeichen, bevorzugte Platzierung in der Suche und schnelleren Support-Zugang.

Viele deutsche Vermieter kombinieren Airbnb mit Booking.com: Airbnb bringt tendenziell längere Aufenthalte und ein freizeitorientiertes Gästeprofil, Booking.com mehr kurze Aufenthalte und Geschäftsreisende. Beide Kanäle parallel zu betreiben, erfordert einen synchronisierten Kalender — sonst droht Doppelbuchung.

11. Check-in-Automatisierung und typische Fehler

Für Vermieter mit mehreren Einheiten ist die Automatisierung des Check-ins über smarte Schlösser (z. B. Nuki, Yale Doorman) oder einen Schlüsselkasten mit PIN-Code oft die einzige Möglichkeit, die Vermietung neben anderer Arbeit zu betreiben, ohne die persönliche Schlüsselübergabe — die wiederum als Indiz für Gewerblichkeit gilt (siehe Abschnitt 2). Häufige Fehler, die teuer werden:

• Frühstück nicht separat mit 19 % verbucht — führt bei einer Betriebsprüfung zu Nachzahlungen.
• Kleinunternehmergrenze überschritten, aber nicht reagiert — die Umsatzsteuerpflicht entsteht sofort beim Überschreiten der 100.000-€-Grenze, nicht erst im Folgejahr.
• Registriernummer nicht im Inserat sichtbar — in Berlin allein bis zu 250.000 € Bußgeld.
• Zusatzleistungen ausgeweitet, ohne die Gewerbefrage neu zu prüfen — aus §21-Einkünften werden unbemerkt §15-Einkünfte mit Gewerbesteuerpflicht.
• WEG-Beschlusslage nicht geprüft — Vermietung trotz vollständiger behördlicher Genehmigung durch Eigentümerbeschluss gestoppt.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich für eine einzelne Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

In der Regel nicht, solange es bei der reinen Raumüberlassung ohne hotelähnliche Zusatzleistungen (tägliche Reinigung, persönliche Schlüsselübergabe, Frühstücksservice) bleibt — dann handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Sobald der Betrieb hotelmäßige Organisation erfordert, greift §15 EStG mit Gewerbeanmeldungspflicht.

Muss ich als Kleinunternehmer Umsatzsteuer auf die Übernachtung berechnen?

Nein. Solange Ihr Vorjahresumsatz 25.000 € und Ihr voraussichtlicher Umsatz im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigen, sind Sie nach §19 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Überschreiten Sie die 100.000-€-Grenze während des Jahres, werden Sie ab genau diesem Umsatz umsatzsteuerpflichtig.

Gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 % auch für das Frühstück?

Nein. Der 7-%-Satz nach §12 Abs. 2 Nr. 11 UStG gilt ausschließlich für die Raumüberlassung. Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts und andere Zusatzleistungen unterliegen dem regulären Satz von 19 %, auch wenn sie im Pauschalpreis enthalten sind.

Meldet Airbnb meine Einnahmen automatisch dem Finanzamt?

Ja, sofern Sie über die Bagatellgrenze kommen. Nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) melden Airbnb und vergleichbare Plattformen Vermietungsdaten an das Bundeszentralamt für Steuern, außer bei weniger als 30 Vermietungen und weniger als 2.000 € Jahresvergütung je Plattform.

Brauche ich in jeder deutschen Stadt eine Registriernummer für meine Ferienwohnung?

Nur in Städten mit eigener Zweckentfremdungssatzung, z. B. Berlin, München (ab August 2026), Hamburg (ab Mai 2026) und Frankfurt am Main. Die Regeln unterscheiden sich stark von Stadt zu Stadt — prüfen Sie immer die aktuelle Satzung der jeweiligen Kommune, bevor Sie mit der Vermietung beginnen.

Kann meine Eigentümergemeinschaft die Vermietung verbieten, obwohl ich alle Genehmigungen habe?

Ja. Die Teilungserklärung oder ein Mehrheitsbeschluss der WEG kann die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste einschränken oder ausschließen, unabhängig von behördlichen Genehmigungen. Prüfen Sie die WEG-Unterlagen vor Vermietungsbeginn.