Airbnb og korttidsutleie i Norge 2026: skatt, regler og Superhost

Paolo Vezzola

Grunnlegger · Vezpa PMS · Profil →

I 2026 er korttidsutleie via Airbnb og lignende plattformer en etablert del av det norske reiselivet — fra hybler i Oslo til rorbuer i Lofoten. Men reglene er spredt over flere lovverk: skatteloven skiller mellom egen bolig og sekundærbolig, merverdiavgiftsloven krever 12 % MVA fra en viss omsetning, eierseksjonsloven begrenser hvor mange døgn du kan leie ut i et sameie, og Skatteetaten mottar i dag automatisk rapportering fra utleieformidlerne. Denne guiden går gjennom skatt, MVA, sameieregler, kommunal regulering og hvordan du bygger en Airbnb-annonse som når Superhost-nivå.

1. Hva er korttidsutleie i Norge — kort oversikt

Korttidsutleie er, i skatte- og eierseksjonsrettslig forstand, utleie i perioder på under 30 dager per leieforhold. Denne 30-dagersgrensen går igjen i flere regelsett med ulikt formål:

• Skatteloven bruker grensen til å avgjøre om inntekten skattlegges etter de gunstige reglene for egen bolig, eller fullt ut som for sekundærbolig,
• Merverdiavgiftsloven bruker grensen til å skille "hotellvirksomhet og lignende" (MVA-pliktig, 12 %) fra ordinær boligutleie (MVA-fritatt),
• Eierseksjonsloven bruker grensen til å avgjøre om utleien teller med i 90-dagerskvoten for seksjonseiere.

Hvilken skatteregel som gjelder deg, avhenger først og fremst av om du leier ut egen bolig (der du selv bor) eller en sekundærbolig (en bolig du eier, men ikke bor fast i).

2. Skatt på korttidsutleie av egen bolig: 15 000 kr-grensen og 85 %-regelen

Når du leier ut egen bolig (boligen du selv er bosatt i) i perioder under 30 dager, gjelder en gunstig sjablongregel:

• De første 15 000 kronene i årlige leieinntekter er skattefrie (beløpsgrensen ble hevet fra 10 000 kroner med virkning fra inntektsåret 2025),
• Av det du tjener utover 15 000 kroner, regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt,
• Den skattepliktige delen beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent skattesats.

Eksempel: Du leier ut et rom i egen bolig via Airbnb for 20 000 kroner i året. De første 15 000 kronene er skattefrie. Av de resterende 5 000 kronene er 85 % — altså 4 250 kroner — skattepliktig inntekt. Skatten blir 22 % av 4 250 kroner, det vil si 935 kroner.

Samme sjablongregel (15 000 kr skattefritt, 85 % av resten skattepliktig) gjelder også når du leier ut en fritidsbolig (hytte) du selv bruker deler av året. Fordi dette er en sjablongregel, kan du ikke i tillegg kreve fradrag for kostnader knyttet til utleien — regelen erstatter fradragsretten.

3. Skatt på utleie av sekundærbolig og når det blir næringsvirksomhet

Har du en sekundærbolig — en bolig du eier, men ikke selv bor fast i — gjelder andre regler:

• Leieinntekten er skattepliktig fra første krone, uten noen skattefri bunnfradragsgrense,
• Inntekten beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent av nettoinntekten (leieinntekt minus faktiske, dokumenterte kostnader — vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, strøm på fellesarealer, kommisjon til utleieplattform),
• Her gjelder ikke 85 %-sjablongen fra forrige avsnitt — all nettoinntekt er skattepliktig.

Utleie av et fåtall sekundærboliger regnes normalt som passiv kapitalforvaltning (22 % skatt). Driver du utleie av mange enheter, med aktiv drift, hyppig omsetning av gjester, resepsjonstjenester eller lignende hotellpreget virksomhet, kan Skatteetaten vurdere aktiviteten som næringsvirksomhet — med alminnelig inntektsskatt og eventuelt trygdeavgift på toppen av selskapsskatt/personinntekt, en vesentlig høyere skattebelastning enn 22 % kapitalinntekt. Grensen vurderes konkret ut fra omfang, varighet og hvordan virksomheten er organisert — sjekk med en autorisert regnskapsfører eller Skatteetaten hvis du nærmer deg denne grensen.

4. MVA på overnatting: 12 %-satsen og registreringsgrensen

Merverdiavgiftsloven § 5-5 legger den reduserte satsen på 12 prosent på romutleie i "hotellvirksomhet og lignende". Skatteetaten har klargjort at korttidsutleie under 30 dager av en boligeiendom faller inn under denne kategorien — ikke under det MVA-frie unntaket for ordinær (langsiktig) boligutleie.

• MVA-registreringsplikt inntrer når årsomsetningen din overstiger 50 000 kroner,
• Under denne grensen skal du ikke legge MVA på overnattingsprisen,
• Grensen nås fort: ved 1 500 kr/natt er 34 utleide netter i året nok til å passere 50 000 kroner,
• Er du MVA-registrert, kan du trekke fra inngående MVA på relevante innkjøp (rengjøring, sengetøy, møbler, strøm),
• Tilleggsytelser solgt separat fra rommet (parkering, spa, minibar/alkohol) følger normalt 25 % MVA, ikke 12 %.

Vår egen guide til MVA på overnatting går grundigere gjennom satser, frokost-regler og fakturaeksempler.

5. 30-dagersregelen i eierseksjonssameier

Eier du en leilighet i et eierseksjonssameie (borettslag har egne, strengere regler om bruksoverlating), regulerer eierseksjonsloven § 24 hvor mye du kan korttidsutleie hele seksjonen din:

• Korttidsutleie (opphold på inntil 30 sammenhengende dager) av hele seksjonen er begrenset til 90 døgn per kalenderår som lovens utgangspunkt,
• Sameiet kan i vedtektene justere grensen, med to tredjedels flertall på årsmøtet — fra 60 døgn (strengere) til 120 døgn (mer liberal),
• Utleie i perioder på 30 dager eller mer teller ikke med i denne kvoten,
• Grensen gjelder ikke når du leier ut kun deler av boligen (for eksempel ett rom) mens du selv bor der,
• Grensen gjelder heller ikke i sameier der samtlige seksjoner brukes som fritidsboliger.

Systematisk brudd på 90-dagersgrensen kan i ytterste konsekvens medføre krav fra styret om retting og, ved gjentatte og alvorlige brudd, andre sanksjoner etter eierseksjonsloven. Sjekk sameiets vedtekter før du planlegger utleie i stort omfang — mange sameier har i tillegg egne ordensregler om korttidsutleie.

6. Rapportering til Skatteetaten: hva Airbnb og Booking sender inn

Norge har siden 2020 hatt en egen opplysningsplikt for selskaper som formidler korttidsutleie av eiendom (hjemlet i skatteforvaltningsloven). I praksis betyr det at Airbnb, Booking.com og lignende plattformer rapporterer inn til Skatteetaten, per utleieforhold:

• utleiers identifikasjon (fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer),
• adresse/gårds- og bruksnummer for eiendommen,
• utleieperiode (fra/til-dato),
• brutto leiebeløp eksklusive MVA og eventuelle gebyrer/kommisjon,
• kontonummer inntektene er utbetalt til.

Fristen for formidlerne til å rapportere er normalt 1. februar året etter inntektsåret, og opplysningene forhåndsutfylles i din skattemelding. I tillegg innfører Norge — på linje med OECDs internasjonale standard for digital plattforminformasjon (DPI), som også ligger til grunn for EUs DAC7-direktiv — et bredere rammeverk for rapportering fra digitale plattformer generelt. Konsekvensen for deg som vert: udeklarerte Airbnb-inntekter er i praksis allerede kjent for Skatteetaten før du selv leverer skattemeldingen.

7. Kommunale regler og tillatelser

Norge har — i motsetning til flere andre europeiske land — ikke et nasjonalt register eller en nasjonal lisensordning for korttidsutleie tilsvarende det man finner i for eksempel Portugal eller deler av Sør-Europa. Regulering skjer i stedet gjennom:

• Plan- og bygningsloven: driver du utleien i et omfang og med et "hotellpreg" (resepsjonslignende service, organisert renhold, systematisk dags- eller ukesutleie) som går utover ordinær boligbruk, kan kommunen vurdere dette som en søknadspliktig bruksendring til nærings- eller hotellformål. Grensen vurderes konkret av kommunen — sjekk med byggesaksavdelingen i din kommune før du skalerer opp,
• Sameie- og borettslagsregler (se punkt 5 over),
• enkelte kommuner og reguleringsplaner kan ha egne bestemmelser for områder med boligformål — dette varierer fra kommune til kommune, så sjekk lokalt.

Regjeringen har varslet en veileder om grensen mellom bolig- og næringsbruk ved korttidsutleie, ventet i løpet av 2026. Fram til da: vanlig utleie av egen bolig eller én ekstra leilighet faller normalt innenfor boligformålet, mens drift som i praksis fungerer som et leilighetshotell bør avklares med kommunen på forhånd.

8. Sette opp en Airbnb-annonse som konverterer

Når skatt, MVA og sameieregler er avklart, handler resten om å bygge en annonse som booker seg selv:

• Profesjonelle bilder: 20–30 bilder, første bilde i dagslys med et innbydende hovedrom, vidvinkel på stue/kjøkken,
• Tittel: kort og konkret — bydel/sted + særpreg ("Sjøutsikt i Lofoten, 2 min til båthavn"),
• Beskrivelse: 3–5 avsnitt om beliggenhet, fasiliteter og husregler,
• Husregler: kjæledyr, røyking, fest, maks antall gjester, inn-/utsjekkstider,
• Instant Book: aktivert — Airbnb prioriterer annonser med direktebooking i søkeresultatene,
• Priskalender: sesongtilpasset, oppdatert automatisk hvis du bruker et channel manager-verktøy.

9. Airbnb Superhost: kriterier, fordeler og Booking vs Airbnb

Superhost er Airbnbs kvalitetsprogram, vurdert hvert kvartal (1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober) basert på de siste 365 dagenes aktivitet. Kriteriene for 2026:

• Gjennomsnittlig vurdering på 4,8 eller høyere,
• Svarprosent på 90 % eller mer innen 24 timer på nye meldinger og forespørsler,
• Kanselleringsrate under 1 % (med unntak for force majeure og godkjente forstyrrelser),
• Minst 10 gjennomførte opphold, eller minst 3 opphold som til sammen utgjør 100 netter.

Fordeler: sølvmerke på annonsen (høyere synlighet i søk), prioritert plassering, reisekreditt etter første år, og raskere tilgang til Airbnb-support. Møter du kriteriene på vurderingsdatoen, blir du automatisk Superhost — ingen søknad nødvendig.

Mange norske verter kombinerer Airbnb med Booking.com. Hovedforskjellen: Airbnb har typisk lengre gjennomsnittlig oppholdslengde og en mer fritidsorientert gjesteprofil, mens Booking.com trekker flere korte opphold og en større andel forretningsreisende. Å drive begge kanaler samtidig krever synkronisert kalender — ellers risikerer du dobbeltbooking.

10. Automatisering av innsjekk: smart lock og PMS

Med flere enheter blir manuell nøkkelutlevering fort en flaskehals. Vanlige løsninger blant norske verter:

• Smarte låser (Nuki, Yale Doorman, Danalock): app- eller kodebasert adgang, tidsbegrensede koder per gjest,
• Nøkkelboks utendørs: rimelig og robust, fungerer også uten smart-hjem-infrastruktur,
• PMS med channel manager: samler kalender, priser og gjestekommunikasjon for Airbnb, Booking og egen nettside på ett sted, og sender automatiske innsjekk-instruksjoner på riktig språk før ankomst.

For verter med 3 eller flere enheter er kombinasjonen smart lås + PMS ofte det som gjør korttidsutleie praktisk gjennomførbart ved siden av annet arbeid.

11. Vanlige feil som koster deg dyrt

Feil 1: Blande skattereglene for egen bolig og sekundærbolig

85 %-sjablongen med 15 000 kr skattefritt gjelder kun boligen du selv bor i. Bruker du den feilaktig på en sekundærbolig, rapporterer du for lite skattepliktig inntekt.

Feil 2: Glemme MVA-registrering ved 50 000 kr

Mange verter oppdager MVA-plikten først når Skatteetaten tar kontakt. Følg omsetningen din løpende — grensen nås fortere enn man tror ved gode belegg.

Feil 3: Overse 90-dagersgrensen i sameiet

Utleie utover kvoten i eierseksjonsloven — eller sameiets egne vedtekter — kan medføre pålegg fra styret, uavhengig av om du har betalt riktig skatt.

Feil 4: Anta at Skatteetaten ikke ser inntekten

Med rapporteringsplikten for utleieformidlere er Airbnb- og Booking-inntekter i praksis forhåndskjent for Skatteetaten. Udeklarert inntekt oppdages ved kontroll, med tilleggsskatt og renter som konsekvens.

Feil 5: Skalere opp uten å avklare bruksformål

Går driften fra ett ekstra rom til et leilighetshotell-lignende opplegg, bør du avklare bruksendring med kommunen først — ikke etter at naboer eller sameiet har klaget.

Ofte stilte spørsmål

Må jeg betale skatt hvis jeg leier ut ett rom i egen bolig noen netter i året?

Bare hvis leieinntekten overstiger 15 000 kroner i året. Da regnes 85 % av det overskytende som skattepliktig inntekt, beskattet med 22 %. Under 15 000 kroner er inntekten skattefri.

Hva er forskjellen på skatt for egen bolig og sekundærbolig?

Egen bolig har 15 000 kr skattefritt bunnfradrag og kun 85 % av resten er skattepliktig. Sekundærbolig er skattepliktig fra første krone, men du kan trekke fra faktiske dokumenterte kostnader. Begge beskattes med 22 % kapitalinntektsskatt.

Må jeg registrere meg for MVA som Airbnb-vert?

Kun hvis årsomsetningen din fra korttidsutleie overstiger 50 000 kroner. Da skal du legge 12 % MVA på overnattingsprisen og rapportere den til Skatteetaten.

Hvor mange dager kan jeg korttidsutleie i et eierseksjonssameie?

Loven setter en standardgrense på 90 døgn i året for hele seksjonen. Sameiet kan i vedtektene justere denne grensen mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall.

Rapporterer Airbnb inntektene mine automatisk til Skatteetaten?

Ja. Utleieformidlere som Airbnb har siden 2020 hatt plikt til å rapportere utleieinntekter til Skatteetaten, normalt innen 1. februar året etter. Opplysningene forhåndsutfylles i skattemeldingen din.

Trenger jeg tillatelse fra kommunen for å drive Airbnb?

Norge har ingen nasjonal lisensordning. Vanlig utleie av egen bolig krever normalt ikke tillatelse, men driver du i et omfang og med et hotellpreg som går utover boligbruk, kan kommunen kreve søknad om bruksendring — sjekk med byggesaksavdelingen din.